|
|
Οι περισσότερες τράπεζες χρηματοδοτούν έως και το 100% της αξίας του ακινήτου
που ο πελάτης επιθυμεί να αγοράσει ή να χτίσει. Στην πράξη, όμως, προκειμένου
να χορηγήσουν ένα στεγαστικό δάνειο, απαιτούν εξασφαλίσεις (συνήθως μέσω
προσημείωσης) που φτάνουν συνήθως στο 130% του ποσού του δανείου. Δηλαδή, αν
κάποιος ζητήσει δάνειο 100 ευρώ, η τράπεζα θα του ζητήσει εξασφαλίσεις
(προσημείωση ακινήτου) αξίας 130 ευρώ. Διαφορετικά, θα του χορηγήσει μικρότερο
δάνειο, ανάλογα με την αξία του ακινήτου που μπορεί να προσημειώσει. Έτσι, αν
ο ενδιαφερόμενος δεν έχει επαρκή περιουσιακά στοιχεία, θα χρηματοδοτηθεί (κατά
κανόνα) με το 75% έως 85% της αξίας του ακινήτου και θα βρεθεί προ εκπλήξεως,
αφού το στεγαστικό δάνειο δεν θα τον καλύψει για την αγορά ή την ανέγερση του
σπιτιού του.
Για να μη βρεθεί σε αδιέξοδο, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να έχει και δικά του
χρήματα να διαθέσει, συνήθως το 20% – 30% του συνολικού κόστους της αγοράς ή
της ανέγερσης, αφού θα πρέπει να λάβει υπόψη του και διάφορα έξοδα του
δανείου. Επιπλέον, το ύψος του δανείου που θα πάρει θα πρέπει να είναι τέτοιο
ώστε η μηνιαία δόση να μην ξεπερνά το ένα τρίτο των καθαρών μηνιαίων αποδοχών
του.
Οι περιορισμοί
Κατά την απόκτηση ενός στεγαστικού δανείου υπάρχουν διάφοροι περιορισμοί, οι
οποίοι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη από τον υποψήφιο δανειολήπτη. Οι
περιορισμοί αυτοί έχουν σχέση με έξοδα, τη μηνιαία δόση και τα περιουσιακά
στοιχεία, αλλά και την ηλικία του ενδιαφερομένου.
Ο πρώτος περιορισμός είναι το εισόδημα. Οι τράπεζες χορηγούν δάνεια με μηνιαία
δόση που αντιστοιχεί περίπου στο 30% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος. Αυτό
σημαίνει ότι ένας μισθωτός με καθαρές μηνιαίες αποδοχές 1.000 ευρώ δεν μπορεί
να πάρει δάνειο που η μηνιαία δόση του θα ξεπερνά τα 300 – 400 ευρώ. Έτσι,
μπορεί να πάρει δάνειο περίπου 50.000 ευρώ με διάρκεια 20 ετών.
Ο δεύτερος περιορισμός είναι το όριο ηλικίας. Όσο μεγαλύτερη είναι η ηλικία
τόσο μικρότερης διάρκειας είναι τα δάνεια που μπορεί να πάρει κανείς. Μάλιστα,
από ένα όριο ηλικίας και πάνω, δύσκολα χορηγούνται στεγαστικά δάνεια (π.χ. άνω
των 70 ετών).
Ο τρίτος περιορισμός έχει σχέση με τους εγγυητές. Όλα τα παραπάνω προβλήματα
(μικρό εισόδημα, μικρής αξίας ακίνητη περιουσία, μεγάλη ηλικία κ.λπ.)
ξεπερνώνται όταν ο ενδιαφερόμενος μπορεί να βρει κάποιους τρίτους που θα
εγγυηθούν για την ομαλή αποπληρωμή του δανείου. Οι εγγυητές υπογράφουν μαζί με
τον δανειολήπτη τους όρους της σύμβασης του δανείου και έχουν ευθύνες.
Ο τέταρτος περιορισμός έχει σχέση με τα έξοδα του δανείου. Αυτά καταβάλλονται
εφάπαξ στην αρχή του δανείου και γι’ αυτό απαιτούνται ρευστά διαθέσιμα πριν
από την εκαταμίευσή του. Μερικές φορές, τα συνολικά έξοδα ενός δανείου μπορεί
να ξεπεράσουν τα 3.000 ευρώ.
Τα έξοδα
Μετά την πρόσφατη πράξη του διοικητή της Τραπέζης της Ελλάδος που απαγορεύει
την είσπραξη από τις τράπεζες επιπλέον προμηθειών πέραν του επιτοκίου, τα
πιστωτικά ιδρύματα έχουν αναθεωρήσει την τιμολογιακή τους πολιτική. Σήμερα,
υπάρχουν τέσσερις κατηγορίες εξόδων που επιβαρύνουν τον δανειολήπτη από τη
στιγμή που υποβάλλει την αίτηση μέχρι την εκταμίευση του δανείου. Τα έξοδα
αυτά είναι:
* Εφάπαξ δαπάνη για την προέγκριση. Συνήθως ανέρχεται σε 50 – 60 ευρώ και
καταβάλλεται με την υποβολή της αίτησης.
* Εφάπαξ δαπάνη έγκρισης και ελέγχων. Συνήθως κλιμακώνεται ανάλογα με το ποσό
και κυμαίνεται μεταξύ 350 και 3.000 ευρώ. Ορισμένες τράπεζες ορίζουν ένα
ποσοστό (π.χ. 1,25% επί του ποσού του δανείου) ως εφάπαξ έξοδο έγκρισης.
Επίσης, αρκετές τράπεζες, μετά την έγκριση του δανείου, συμψηφίζουν τα έξοδα
έγκρισης και ελέγχων με το ποσό των 50 ή 60 ευρώ που πλήρωσε ο δανειολήπτης
κατά την υποβολή της αίτησης. Σε όλα αυτά τα έξοδα οι τράπεζες κάνουν γενναίες
εκπτώσεις (ανάλογα με τον πελάτη, τον ανταγωνισμό και την τράπεζα), που μπορεί
να φτάσουν το 50%.
* Έξοδα υποθηκοφυλακείου. Ο δανειολήπτης επιβαρύνεται με 0,75% της αξίας του
ακινήτου που προσημειώνεται. Για ποσό δανείου 60.000 τα έξοδα ανέρχονται σε
περίπου 580 ευρώ.
* Έξοδα παράστασης δικηγόρου. H προσημείωση απαιτεί την παράσταση δικηγόρου, η
οποία κοστίζει γύρω στα 265 ευρώ.
Συνολικά, για ένα δάνειο ύψους 60.000 ευρώ απαιτούνται συνήθως έξοδα 1.700
ευρώ, τα οποία καταβάλλονται εφάπαξ (στην αρχή).
Ένα παράδειγμα χρηματοδότησης για ακίνητο
Έστω ότι κάποιος θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ. Ζητά
στεγαστικό δάνειο από μία τράπεζα, η οποία χρηματοδοτεί μέχρι το 100% της
αξίας του αλλά απαιτεί προσημείωση για το 130% του ποσού του δανείου. Ο
ενδιαφερόμενος δεν διαθέτει άλλα ακίνητα και ζητά από την τράπεζα να του
προσημειώσει το ακίνητο που πρόκειται να αγοράσει, ώστε να πάρει το δάνειο.
Επειδή το ακίνητο αξίζει 100.000 ευρώ, η τράπεζα θα του δώσει δάνειο περίπου
75.000 ευρώ, διότι γι’ αυτό το ποσό η προσημείωση (130% του δανείου)
αντιστοιχεί σε 100.000 ευρώ, δηλαδή όση η αξία του ακινήτου. H τράπεζα μπορεί
να του χορηγήσει δάνειο μέχρι 100.000 ευρώ μόνον αν ο πελάτης έχει και άλλα
ακίνητα να προσημειώσει, εγγυητές, κ.λπ. Συνεπώς, αν ο ενδιαφερόμενος δεν έχει
τέτοιες εγγυήσεις, οι τράπεζες χρηματοδοτούν συνήθως το 75% – 80% της αξίας
του ακινήτου.
