|
|
Κάθε τράπεζα παρουσιάζει με τον δικό της τρόπο τα προϊόντα της και τα δικά της
στεγαστικά «πακέτα», με στόχο την προσέλκυση πελατείας. Οι υποψήφιοι
δανειολήπτες, όμως, πρέπει να είναι προσεκτικοί και να ζητούν διευκρινίσεις σε
κάθε βήμα της διαδικασίας λήψης του δανείου. Ο πελάτης που γνωρίζει και την
παραμικρή λεπτομέρεια (οφέλη, παροχές, προσφορές, περιορισμοί, ψιλά γράμματα
κ.λπ.) μπορεί να χρησιμοποιήσει καλύτερα το στεγαστικό δάνειο ως χρηματοδοτικό
προϊόν, να μεγιστοποιήσει τα οφέλη και να εκμεταλλευτεί στο έπακρο όλες τις
δυνατότητες που του παρέχονται.
Ένας τρόπος για να διακρίνει κανείς όλες τις πτυχές ενός στεγαστικού δανείου
είναι να «ξεχωρίσει» τα βασικά του χαρακτηριστικά σε όλα τα στάδια, από την
αίτηση μέχρι την εκταμίευσή του. Ένα «πέρασμα» από την αρχή μέχρι το τέλος της
διαδικασίας μπορεί να οδηγήσει σε πολύ χρήσιμα συμπεράσματα.
Τα βήματα που ακολουθούνται είναι τα εξής:
1. Προσδιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος για την πληρωμή δόσεων.
Ένας απλός κανόνας υπολογισμού του ποσού που «αντέχει» η τσέπη μας είναι ο
εξής: καθαρό μηνιαίο εισόδημα επί 12 επί 5. Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης
με καθαρό μηνιαία εισόδημα 600 ευρώ, μπορεί να πάρει δάνειο 36.000 ευρώ (600
ευρώ X 12 X 5 = 36.000 ευρώ).
2. Προσημείωση. Αφού υπολογιστεί το ποσό του δανείου που μπορεί να
πάρει ο δανειολήπτης (π.χ. 50.000 ευρώ), γίνεται προσημείωση για να
διασφαλιστεί η τράπεζα ότι θα μπορέσει ο δανειολήπτης να το αποπληρώσει. Με
άλλα λόγια, θα πρέπει να βρεθεί το ύψος τής προσημείωσης για να «καλυφθεί» η
τράπεζα για το συγκεκριμένο ποσό. Συνήθως οι τράπεζες δίνουν το 75%-100% της
εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου που προσημειώνεται ή ζητούν να προσημειωθεί
αξία που φτάνει συνήθως στο 120% του ποσού του δανείου.
3. Προέγκριση. Αφού γίνουν οι σχετικές αιτήσεις και υποβληθούν τα πρώτα
δικαιολογητικά, η προέγκριση από την τράπεζα. Σε αυτή τη φάση συνήθως οι
τράπεζες ζητούν προσωπικά και οικονομικά στοιχεία (εκκαθαριστικό Εφορίας,
ενδεχομένως τίτλους άλλων περιουσιακών στοιχείων κ.λπ.). Επίσης ζητούνται
στοιχεία για το ακίνητο το οποίο πρόκειται να αγοραστεί με δάνειο (π.χ.,
τοπογραφικό οικοπέδου, κατόψεις, οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, κανονισμός
πολυκατοικίας, αν πρόκειται για διαμέρισμα κ.λπ.). Σε αυτή τη φάση πρέπει να
λέγεται πάντα η αλήθεια.
4. Εκτίμηση ακινήτου. Η εκτίμηση τής αξίας του ακινήτου είναι σημαντική
για την έγκριση του ύψους του δανείου. Μπορεί να προσημειωθεί το ίδιο ακίνητο
που πρόκειται να αγοραστεί. Υπάρχει, όμως, η δυνατότητα να προσημειωθεί εφόσον
υπάρχει και καλύπτει την αξία που απαιτεί η τράπεζα και κάποιο άλλο ακίνητο,
το οποίο μπορεί να έχει την κυριότητά του ο δανειολήπτης.
5. Οριστική έγκριση. Όταν ολοκληρωθούν οι εκτιμήσεις και δεν
«ανατρέπουν» τα δεδομένα της προέγκρισης, το δάνειο μπαίνει στην τελική ευθεία
και ο δανειολήπτης θα λάβει από την τράπεζα την οριστική έγκριση.
6. Εγγραφή προσημείωσης. H προσημείωση του ακίνητου «δίνεται» στην
τράπεζα ως εξασφάλιση για την αποπληρωμή του δανείου. Η προσημείωση γίνεται
στο δικαστήριο με την παρουσία εκπροσώπου της τράπεζας και του ενδιαφερομένου,
ώστε να γίνει η εγγραφή της προσημείωσης του ακινήτου υπέρ της τράπεζας.
Εννοείται ότι απαιτείται η παρουσία ή η εκπροσώπηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου
που προσημειώνεται (μπορεί το ακίνητο να μην ανήκει στον δανειολήπτη ή να μην
είναι αυτό για το οποίο προορίζεται το στεγαστικό δάνειο για αγορά). Πολλές
τράπεζες σήμερα αναλαμβάνουν δωρεάν (ύστερα από εξουσιοδότηση του πελάτη) όλες
τις γραφειοκρατικές διαδικασίες – ακόμα και την εκπροσώπηση στο δικαστήριο.
7. Υπογραφή σύμβασης δανείου. Ο δανειολήπτης πρέπει να σιγουρευτεί ότι
υπογράφει τους ίδιους όρους που είχαν συμφωνηθεί από την αρχή.
8. Νομικός έλεγχος. Αν πρόκειται να αγοράσει σπίτι, ο δανειολήπτης
προχωρά σε υπογραφή συμβολαίων με τον πωλητή. Σε αυτή τη φάση γίνεται και
έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου που αγοράζεται. Μερικοί κάνουν τους
ελέγχους αυτούς αρκετά νωρίτερα.
9. Εκταμίευση. Εφόσον όλα πάνε καλά, με την προσκόμιση των συμβολαίων ο
πωλητής παίρνει από την τράπεζα την επιταγή με το ποσό του δανείου, ως
αντίτιμο της αξίας για την αγοραπωλησία. Αν ο δανειολήπτης χτίζει το σπίτι,
λαμβάνει το πρώτο μέρος (γίνεται η πρώτη εκταμίευση) του δανείου. Το υπόλοιπο
δίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών. Κάτι που γίνεται στην πράξη, αλλά
δεν γράφεται στα χαρτιά, είναι ότι πολλές τράπεζες δίνουν την ώρα της
εκταμίευσης δύο επιταγές. Μία προς τον πωλητή του διαμερίσματος και μία προς
τον δανειολήπτη, για να καλύψει άλλες ανάγκες (π.χ. επιπλέον τίμημα αγοράς που
δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο, φόροι μεταβίβασης, άλλα έξοδα κ.λπ.).
Τι πρέπει να γνωρίζετε για την προσημείωση
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται η διαδικασία της προσημείωσης, όταν δεν έχει
γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Ως κανόνας ισχύει ότι η
τράπεζα εγγράφει προσημείωση σε ακίνητο που ανήκει στον δανειζόμενο ή σε
τρίτο, αρκεί όλοι οι ιδιοκτήτες να συμπεριληφθούν στο ακίνητο. Τι σημαίνει
αυτό; Υποθέτουμε, για παράδειγμα, ότι πρόκειται να αγοραστεί ένα οικόπεδο από
δύο διαφορετικά πρόσωπα, και ο ένας επιθυμεί να δανειοδοτηθεί. Ελλείψει
καθέτου συστάσεως ιδιοκτησίας, το οικόπεδο θα πρέπει να προσημειωθεί εξ
ολοκλήρου και να υπογράψουν για το δάνειο και οι δύο ενδιαφερόμενοι.
Το επόμενο παράδειγμα αφορά μια ανάλογη περίπτωση, αλλά με οριζόντιο
ιδιοκτησία, δηλαδή διαμερίσματα. Ας υποθέσουμε ότι το δάνειο αφορά αποπεράτωση
του τρίτου ορόφου σε τριώροφο κτίριο. Ελλείψει οριζοντίου ιδιοκτησίας θα
πρέπει να προσημειωθούν και οι τρεις όροφοι, δηλαδή, χρειάζεται να υπογράψουν
και οι τρεις ιδιοκτήτες.
Για να μην καθυστερήσετε
Όλη αυτή η διαδικασία μπορεί να κρατήσει περίπου έναν μήνα, καθώς απαιτούνται
μια σειρά δικαιολογητικών δηλώσεων και ελέγχων που τις περισσότερες φορές η
συγκέντρωσή τους μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρος. Για τον λόγο αυτό, προτού
ξεκινήσετε οποιαδήποτε διαδικασία ή τουλάχιστον στα αρχικά στάδια, προσπαθήστε
να συγκεντρώσετε όσα πιο πολλά έγγραφα μπορείτε.
Δικαιολογητικά για την απόκτηση στεγαστικού δανείου:
– Συμπλήρωση σχετικής αίτησης στην τράπεζα.
– Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου του δανειολήπτη.
– Για μισθωτούς: Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος της Εφορίας και
βεβαίωση αποδοχών μισθοδοσίας του δανειολήπτη (και του εγγυητή, όπου αυτός
απαιτείται).
– Για ελεύθερους επαγγελματίες: Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος
της Εφορίας.
– Έγγραφα για τον μηχανικό:
* Τίτλος ιδιοκτησίας.
* Άδεια οικοδομής.
* Τοπογραφικό διάγραμμα.
* Κάτοψη χώρου.
Προσοχή (1)
* Οι τράπεζες δεν επιβαρύνουν, πλέον, τους δανειολήπτες με προμήθειες
για έξοδα φακέλου, προέγκρισης και έγκρισης δανείου. Το μοναδικό κόστος είναι
το επιτόκιο. Επιτρέπεται να χρεώνουν τον δανειολήπτη με πάγια έξοδα, τα οποία
καταβάλλονται από τον πελάτη εφάπαξ.
Προσοχή (2)
* Οι περισσότερες τράπεζες προσαρμόζονται στις δικαστικές αποφάσεις και
έχουν αφαιρέσει από τα συμβόλαιά τους την ποινή της πρόωρης εξόφλησης, που
είναι 2,5% επί του υπολοίπου. Πριν από την υπογραφή της σύμβασης του δανείου,
ενημερωθείτε για τους όρους της μερικής ή ολικής πρόωρης αποπληρωμής.
