|
|
Τα προϊόντα τής στεγαστικής πίστης που προσφέρουν στην αγορά οι τράπεζες
είναι πολλά. Στεγαστικά δάνεια με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο, με ή χωρίς
προσημείωση, για το 100% της αντικειμενικής αξίας, ακόμα και για το 90% της
εμπορικής αξίας του ακινήτου.
|
|
Κάθε τράπεζα παρουσιάζει με δικό της τρόπο τα προϊόντα της και τα δικά της
στεγαστικά «πακέτα», με στόχο την προσέλκυση πελατείας. Ακριβώς γι’ αυτό,
δηλαδή για τον τρόπο με τον οποίο οι τράπεζες παρουσιάζουν τα προϊόντα τους,
καθώς και τις υποχρεώσεις σε ό,τι αφορά την ενημέρωση των πελατών τους,
υπάρχουν τα λεγόμενα μέτρα διαφάνειας, αλλά και η ευρωπαϊκή συμφωνία μεταξύ
ενώσεων τραπεζών και καταναλωτών για την εφαρμογή του Εθελοντικού Κώδικα
Συμπεριφοράς κατά την Προσυμβατική Ενημέρωση για στεγαστικά δάνεια.
Για όλα τα άλλα απαιτείται γνώση, κοινή λογική και σωστός σύμβουλος. H
συνεργασία με το τραπεζικό στέλεχος και η εμπιστοσύνη που τού έχει ο πελάτης,
αποτελούν τα πρωταρχικά στάδια στην εύρεση τού πιο συμφέροντος στεγαστικού
δανείου. Φυσικά αυτό δεν είναι πάντα εφικτό. Όπως τονίζουν τραπεζικά στελέχη,
ο πελάτης, πέρα από τις γνώσεις και την πληροφόρηση, θέλει να νιώθει ασφαλής
και σίγουρος γι’ αυτά που ακούει και καταλαβαίνει.
Ζητήσαμε από εξειδικευμένα τραπεζικά στελέχη να μας παρουσιάσουν τα βασικά
βήματα που πρέπει να λάβει υπόψη του ένας υποψήφιος δανειολήπτης στεγαστικού
δανείου. Πολλά από τα βήματα αυτά στηρίζονται στη γνώση τής αγοράς, ενώ αρκετά
είναι αυτά που βασίζονται στην εμπειρία και την κοινή λογική.
Συνήθως τα βήματα που ακολουθούνται είναι τα εξής:
Πρώτο βήμα στην επιλογή του κατάλληλου στεγαστικού δανείου είναι ο
προσδιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος για την πληρωμή δόσεων. Έτσι θα
πρέπει να γίνει και η επιλογή του ακίνητου που θα αγοραστεί. Δηλαδή, ο
υποψήφιος δανειολήπτης πρέπει να ξέρει πόσα χρήματα από τον μηνιαίο μισθό του
μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την πληρωμή τής δόσης. Για παράδειγμα, κάποιος
με μηνιαίο μισθό 1.000 ευρώ δεν μπορεί να ζητήσει ένα δάνειο του οποίου η
μηνιαία δόση είναι μεγαλύτερη από 1.000 ευρώ. H εμπειρία έχει δείξει ότι η
δόση πρέπει να αντιστοιχεί το πολύ στο ένα τρίτο (περίπου 30%) του καθαρού
μηνιαίου εισοδήματος. Με πιο απλά λόγια, εάν το καθαρό μηνιαίο εισόδημα είναι
900 ευρώ, τότε θα πρέπει να ψάξει να βρει στεγαστικό δάνειο με μηνιαία δόση το
πολύ 300 ευρώ. Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο είναι 5,65% και ζητά δάνειο
ύψους 50.000 ευρώ περίπου, τότε η διάρκεια του δανείου θα πρέπει να είναι 30
έτη. Με λιγότερη διάρκεια, θα είναι πιο δύσκολη η αποπληρωμή, διότι αυξάνεται
η μηνιαία δόση. Οι γνώστες τής αγοράς θεωρούν ότι είναι καλύτερη η λήψη ενός
δανείου για αρκετά χρόνια, καθώς η επιβάρυνση του οικογενειακού προϋπολογισμού
είναι μικρότερη και η εξυπηρέτηση του δανείου μπορεί να γίνεται κανονικά.
Δεύτερο βήμα, αφού υπολογιστεί το ποσό του δανείου που μπορεί να πάρει
ο δανειολήπτης (π.χ. 50.000 ευρώ), είναι να διασφαλιστεί η τράπεζα ότι θα
μπορέσει ο δανειολήπτης να το αποπληρώσει. Με άλλα λόγια, θα πρέπει να βρεθεί
το ύψος τής προσημείωσης για να «καλυφθεί» η τράπεζα για το συγκεκριμένο ποσό.
Συνήθως οι τράπεζες δίνουν το 75%-100% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου που
προσημειώνεται ή ζητούν να προσημειωθεί αξία που φτάνει συνήθως στο 120% του
ποσού του δανείου. Έτσι, εάν απαιτείται δάνειο 30.000 ευρώ και η τράπεζα ζητά
προσημείωση 120% του δανείου, τότε απαιτείται προσημείωση ακινήτου αξίας
36.000 ευρώ. Το σύνηθες είναι να προσημειώνεται το ακίνητο το οποίο αγοράζεται
με τα χρήματα του δανείου, όμως υπάρχουν και άλλες εξασφαλίσεις, όπως είναι τα
ενέχυρα μετοχών, ομολόγων ή τα δάνεια με ενέχυρο ρευστό κ.λπ.
Τρίτο βήμα, αφού γίνουν οι σχετικές αιτήσεις και υποβληθούν τα πρώτα
δικαιολογητικά, η προέγκριση από την τράπεζα. Σε αυτή τη φάση συνήθως οι
τράπεζες ζητούν προσωπικά και οικονομικά στοιχεία (εκκαθαριστικό Εφορίας,
ενδεχομένως τίτλους άλλων περιουσιακών στοιχείων κ.λπ.). Επίσης ζητούνται
στοιχεία για το ακίνητο το οποίο πρόκειται να αγοραστεί με δάνειο (π.χ.,
τοπογραφικό οικοπέδου, κατόψεις, οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, κανονισμός
πολυκατοικίας, αν πρόκειται για διαμέρισμα κ.λπ.).
|
O πελάτης, πέρα από τις γνώσεις και την πληροφόρηση, θέλει να νιώθει ασφαλής και σίγουρος γι’ αυτά που ακούει και καταλαβαίνει
|
Τέταρτο βήμα, να γίνει η εκτίμηση του ακινήτου που προορίζεται για
προσημείωση από τον μηχανικό της τράπεζας. H εκτίμηση τής αξίας του ακινήτου
είναι σημαντική για την έγκριση του ύψους του δανείου. Μπορεί να προσημειωθεί
το ίδιο ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί. Υπάρχει επίσης δυνατότητα να
προσημειωθεί εφόσον υπάρχει και καλύπτει την αξία που απαιτεί η τράπεζα και
κάποιο άλλο ακίνητο, το οποίο μπορεί να έχει την κυριότητά του ο δανειολήπτης.
Στην περίπτωση που προσημειωθεί ένα ακίνητο που χτίζεται, τότε η εκταμίευση
των δόσεων γίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών. Επίσης, σε αυτή την
περίπτωση, θα πρέπει να γίνει εκτίμηση από την τράπεζα και για την αξία των
εργασιών που απομένουν μέχρι την αποπεράτωση.
Πέμπτο βήμα, όταν ολοκληρωθούν οι εκτιμήσεις και δεν «ανατρέπουν» τα
δεδομένα της προέγκρισης, το δάνειο μπαίνει στην τελική ευθεία και ο
δανειολήπτης θα λάβει από την τράπεζα την οριστική έγκριση. Αν ο έλεγχος που
προηγήθηκε αποδείξει ότι δεν καλύπτονται όλες οι απαιτήσεις της τράπεζας, τότε
αυτή είτε θα ζητήσει επιπλέον εξασφαλίσεις είτε θα αλλάξει τους όρους
δανειοδότησης (συνήθως εγκρίνεται μικρότερο ποσό). H επιλογή βρίσκεται στα
χέρια του πελάτη. Εάν, όμως, αλλάξει τράπεζα, υπάρχει ο κίνδυνος να χάσει τα
πρώτα έξοδα που έχουν γίνει για το δάνειο, όπως τα έξοδα του μηχανικού για την
εκτίμηση των ακινήτων.
Έκτο βήμα, η προσημείωση του ακίνητου που «δίνεται» στην τράπεζα ως
εξασφάλιση για την αποπληρωμή του δανείου. H προσημείωση γίνεται στο
δικαστήριο με την παρουσία του εκπροσώπου της τράπεζας και του ενδιαφερομένου,
ώστε να γίνει η εγγραφή της προσημείωσης του ακινήτου υπέρ της τράπεζας.
Εννοείται ότι απαιτείται η παρουσία ή η εκπροσώπηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου
που προσημειώνεται (μπορεί το ακίνητο να μην ανήκει στον δανειολήπτη ή να μην
είναι αυτό για το οποίο προορίζεται το στεγαστικό δάνειο για αγορά).
Έβδομο βήμα, η υπογραφή σύμβασης δανείου.
Όγδοο βήμα, εάν πρόκειται να αγοράσει σπίτι, ο δανειολήπτης προχωρά σε
υπογραφή συμβολαίων με τον πωλητή. Σε αυτή τη φάση γίνεται και έλεγχος τίτλων
ιδιοκτησίας του ακινήτου που αγοράζεται. Μερικοί κάνουν τους ελέγχους αυτούς
αρκετά νωρίτερα. Επίσης, σχεδόν όλες οι τράπεζες – με την ανάλογη επιβάρυνση –
διευκολύνουν τους δανειολήπτες αναθέτοντας σε δικηγόρο της τράπεζας τον έλεγχο
του «παρελθόντος» τού σπιτιού που πρόκειται να προσημειωθεί και θα αγοραστεί.
Ένατο βήμα, εφόσον όλα πάνε καλά, με την προσκόμιση των συμβολαίων ο
πωλητής παίρνει από την τράπεζα την επιταγή με το ποσό του δανείου, ως
αντίτιμο της αξίας για την αγοραπωλησία. Εάν ο δανειολήπτης χτίζει το σπίτι,
τότε παίρνει το πρώτο μέρος (γίνεται η πρώτη εκταμίευση) του δανείου. Το
υπόλοιπο δίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών.
H χρονική διάρκεια
Όλη αυτή η διαδικασία μπορεί να κρατήσει περισσότερο από έναν μήνα, καθώς
απαιτούνται μια σειρά δικαιολογητικών δηλώσεων και ελέγχων που τις
περισσότερες φορές η συγκέντρωσή τους μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρος. Για τον
λόγο αυτό, προτού ξεκινήσετε οποιαδήποτε διαδικασία, ή τουλάχιστον στα αρχικά
στάδια, προσπαθήστε να συγκεντρώσετε όσα πιο πολλά έγγραφα μπορείτε.
Έχοντας στα χέρια σας τα απαραίτητα δικαιολογητικά είναι βέβαιο ότι θα
προλάβετε τη γραφειοκρατία των τραπεζών και θα γλιτώσετε πολύτιμο χρόνο.
Μάλιστα, ορισμένοι προτιμούν να προχωρούν πρώτα σε προέγκριση, αλλά και σε
προσημείωση ενός ακινήτου (άλλου από αυτό που πρόκειται να αγοράσουν ή να
χτίσουν), ώστε να κερδίσουν χρόνο.
Δικαιολογητικά για την απόκτηση στεγαστικού δανείου
– Συμπλήρωση σχετικής αίτησης στην τράπεζα.
– Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου του δανειολήπτη.
– Για μισθωτούς: Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος της Εφορίας και βεβαίωση
αποδοχών μισθοδοσίας του δανειολήπτη (και του εγγυητή, όπου αυτός απαιτείται).
– Για ελεύθερους επαγγελματίες: Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος της
Εφορίας.
– Έγγραφα για τον μηχανικό:
* Τίτλος ιδιοκτησίας.
* Άδεια οικοδομής.
* Τοπογραφικό διάγραμμα.
* Κάτοψη χώρου.
