Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προχωρούν σε αξιοποίηση των υπογείων μετατρέποντάς τα σε κατοικίες ή χώρους αναψυχής.
Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως αυτή η πρακτική αποτελεί πολεοδομική παράβαση, η οποία θα πρέπει να νομιμοποιηθεί κατάλληλα.
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι προαναφερόμενοι ιδιοκτήτες, ώστε να γνωρίζουν σε ποιες περιπτώσεις τα υπόγεια μπορούν να αλλάξουν χρήση σε κατοικία, να τακτοποιηθούν ή να μετατραπούν σε καταλύματα Airbnb.
1. Τι θεωρείται υπόγειο;
Υπόγειο θεωρείται ένας όροφος ή χώρος κτιρίου που βρίσκεται στο σύνολό του (ή κατά το μεγαλύτερο μέρος του) κάτω από τη στάθμη του εδάφους. Ειδικότερα, υπόγειο, σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, είναι όροφος ή τμήμα ορόφου του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση των 1,20 μέτρων από την οριστική στάθμη του εδάφους.
2. Πότε ένας χώρος θεωρείται υπόγειος και πότε ημιυπόγειος;
Η διάκριση μεταξύ υπογείου και ημιυπογείου γίνεται με βάση το πόσο ο χώρος βρίσκεται κάτω από τη στάθμη του εδάφους, σύμφωνα με τον Οικοδομικό Κανονισμό.
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται, ένας χώρος θεωρείται υπόγειος όταν:
- η οροφή του βρίσκεται έως 1,20 μέτρα πάνω από το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος.
- το μεγαλύτερο μέρος του όγκου του είναι κάτω από τη στάθμη του εδάφους.
- δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης (με προϋποθέσεις).
Διευκρίνιση: ο όρος ημιυπόγειος δεν ορίζεται αυστηρά ως ξεχωριστή κατηγορία στον ΝΟΚ,
αλλά χρησιμοποιείται στην πράξη για χώρους που:
- είναι μερικώς κάτω από το έδαφος.
- η οροφή τους βρίσκεται πάνω από 1,20 μέτρα από το έδαφος.
- συχνά έχουν κανονικά ανοίγματα (παράθυρα / πόρτες) και μπορεί να θεωρηθούν κύριοι χώροι.
3. Από ποιο σημείο μετριέται το ύψος;
Το ύψος της οροφής του υπόγειου ορόφου, από την οριστική στάθμη του εδάφους, ορίζεται στα 1,20 μέτρα. Ομως το εσωτερικό ύψος του υπογείου, από το δάπεδο μέχρι την οροφή, προβλέπεται ανάλογα με τη χρήση του (κύρια ή βοηθητική) αλλά και τις ανάγκες που απορρέουν από αυτή.
Εδώ, θα πρέπει να διευκρινιστεί πως το ύψος οροφής του υπόγειου ορόφου από το έδαφος ορίζεται διαφορετικά σε ορισμένες περιπτώσεις όπου υπάρχουν ειδικές πολεοδομικές διατάξεις π.χ. εκτός σχεδίου δόμηση ή δόμηση σε παραδοσιακούς οικισμούς ή σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000. Δηλαδή, το εσωτερικό ύψος (δάπεδο – οροφή) δεν καθορίζει αν ένας χώρος είναι υπόγειο ή όχι, αλλά αφορά τη νομιμότητα χρήσης αυτού.
4. Πότε το υπόγειο δεν προσμετράται στη δόμηση της κατοικίας;
Δεν προσμετράται όταν σε κτίριο με χρήση κατοικίας το υπόγειο έχει ίση επιφάνεια με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (με την προϋπόθεση ότι είναι για τις βοηθητικές χρήσεις της κατοικίας) και επίσης όταν η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει τα 1,20 μέτρα από την οριστική στάθμη του εδάφους.
5. Τι προβλέπεται για την περίπτωση που το οικόπεδο είναι επικλινές και ξεμπαζώθηκε μια πλευρά του υπογείου;
Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), θα πρέπει η οροφή του υπογείου να είναι μικρότερη ή ίση των 1,20 μέτρων από την οριστική στάθμη του εδάφους. Στην περίπτωση που μία όψη είναι πλήρως ελεύθερη (π.χ. 2,50 μέτρα ύψος) και υπάρχουν κανονικά ανοίγματα, τότε αντιμετωπίζεται πρακτικά ως ισόγειος όροφος.
6. Ενας ιδιοκτήτης ξέρει πως το υπόγειο εξέχει από το έδαφος 1,50 μέτρα. Κάνει λάθος;
Τα υπόγεια που έχουν ύψος 1,50 μέτρα κατασκευάστηκαν πριν από το 2012, όταν ίσχυε ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός (ΓΟΚ) του 1985, σύμφωνα με τον οποίο η οροφή του υπογείου επιτρεπόταν να βρίσκεται έως 1,50 µ. ψηλότερα από το έδαφος.
7. Ενας ιδιοκτήτης έχει μια κατοικία με υπόγειο και θέλει το υπόγειο να γίνει και νομίμως κατοικήσιμο. Τι κάνει σε αυτή την περίπτωση;
Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί στον μηχανικό, προκειμένου να ελεγχθεί αν η Οικοδομική Αδεια του κτιρίου του βρίσκεται σε ισχύ και μπορεί να γίνει αναθεώρησή της ή θα πρέπει να βγει νέα Αδεια.
Στη συνέχεια, θα πρέπει να εξετάσει:
- αν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, διότι η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία μετρά στη δόμηση.
- αν ο χώρος πληροί τις προϋποθέσεις που ορίζει ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, προκειμένου να χαρακτηριστεί ως χώρος κύριας χρήσης (προδιαγραφές ελεύθερου ύψους, φωτισμού – αερισμού, στάθμη δαπέδου σε σχέση με οριστική στάθμη εδάφους κ.λπ.).
- αν αρχιτεκτονικά ο χώρος είναι βιώσιμος ως χώρος κατοικίας.
8. Σε ποιες (άλλες) περιπτώσεις το υπόγειο δεν μετρά στον συντελεστή δόμησης;
Δεν μετρούν, μεταξύ άλλων, στον συντελεστή δόμησης:
- οι υπόγειοι όροφοι για γκαράζ, οι στέρνες, οι πισίνες κ.λπ.
- τα υπόγεια κατοικιών με οροφή 1,20 μέτρων υπέρ της οριστικής στάθμης του εδάφους για βοηθητικές χρήσεις ή για κύρια χρήση με προσμέτρηση του 50% της επιφάνειας κύριας χρήσης.
- τα υπόγεια ξενοδοχείων για κολυμβητήρια, γυμναστήρια κ.λπ.
9. Πότε το υπόγειο θεωρείται χώρος κύριας χρήσης;
Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σ’ αυτούς.
Δηλαδή όταν:
Α) Η λειτουργία του είναι κύρια και χρησιμοποιείται ως:
- κατοικία (υπνοδωμάτια, καθιστικό κ.λπ.).
- κατάστημα.
- γραφείο.
- ιατρείο.
- εκπαιδευτικός χώρος.
- χώρος παραμονής κοινού.
Και όχι ως:
- αποθήκη.
- λεβητοστάσιο.
- parking.
- μηχανοστάσιο.
Β) Πληροί τις τεχνικές προδιαγραφές κύριου χώρου, σύμφωνα με τον Κτιριοδομικό Κανονισμό. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει:
- ελάχιστο καθαρό ύψος (συνήθως ≥ 2,50 μέτρα για κύρια χρήση).
- επαρκής φυσικός φωτισμός.
- επαρκής φυσικός αερισμός.
- προδιαγραφές υγιεινής και πυροπροστασίας.
Γ) Εχει εγκριθεί ως κύρια χρήση στην Αδεια. Δηλαδή αν στην Οικοδομική Αδεια αναγράφεται:
- «Υπόγειο – Αποθήκη», τότε είναι βοηθητικός χώρος.
- «Υπόγειο – Κατοικία», τότε είναι βοηθητικός χώρος.
Η εγκεκριμένη χρήση είναι καθοριστική.
10. Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να κάνει επέκταση του υπογείου στον ακάλυπτο χώρο;
Ναι, μπορεί να κάνει επέκταση υπογείου στον ακάλυπτο χώρο, αλλά όχι ελεύθερα – εξαρτάται από τον ΝΟΚ, τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη και τις αποστάσεις από όρια.
Οι βασικές προϋποθέσεις είναι:
- να τηρούνται οι αποστάσεις από τα όρια οικοπέδου.
- να μην παραβιάζονται ρυμοτομικές γραμμές.
- να μην επηρεάζεται ο φωτισμός / αερισμός.
- να μην αλλάζει η φυσική στάθμη του εδάφους υπερβολικά.
- να μην υπάρχει περιορισμός από ειδικούς όρους δόμησης (π.χ. παραδοσιακός οικισμός).
11. Ενας ιδιοκτήτης μετέτρεψε το υπόγειο σε κατοικία και θέλει να το τακτοποιήσει. Μπορεί;
Ναι, μπορεί, αρκεί η μετατροπή του να έγινε πριν από τις 27 Ιουλίου του 2011. Στην περίπτωση αυτή, έχουμε αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε κύριο και θα υπολογιστεί η υπέρβαση δόμησης που έγινε με βάση τα όσα προβλέπονται (Ν. 4178/2013 ή 4495/2017 περί αυθαιρέτων).
12. Από τι εξαρτάται το πρόστιμο που θα επιβληθεί;
Το πρόστιμο εξαρτάται από:
- την αντικειμενική αξία της περιοχής.
- τα τετραγωνικά μέτρα.
- το ποσοστό υπέρβασης.
- την παλαιότητα.
Σημειώνεται πως υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις τακτοποίησης υπογείου. Για παράδειγμα, το υπόγειο να έχει μεν Αδεια, αλλά να μην τηρήθηκε η στάθμη του εδάφους, να έχει υπέρβαση ύψους, να είναι εκτός του περιγράμματος του κτιρίου κ.ά. Σε κάθε περίπτωση, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε μηχανικό, προκειμένου να τον συμβουλεύσει κατάλληλα για το θέμα του.
13. Πώς μπορεί ένας ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι έχει μετατρέψει – για παράδειγμα – εδώ και 30 χρόνια την αποθήκη σε κατοικία και να την τακτοποιήσει;
Ο χρόνος εγκατάστασης της αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με Οικοδομική Αδεια που δεν μπορεί να φανεί σε αεροφωτογραφία αποδεικνύεται με έγγραφο φορολογικής ή άλλης δημόσιας Αρχής (π.χ. Ε9, συμβόλαια, μισθώσεις κ.τ.λ.). Αν δεν υπάρχει κάτι από τα προαναφερόμενα, η παλαιότητα μπορεί να τεκμαίρεται (π.χ. μονολιθική και άρρηκτη σύνδεση με τον φέροντα οργανισμό της οικοδομής). Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια σε κτίρια με Οικοδομική Αδεια, μπορεί να λαμβάνεται υπόψη και ο χρόνος θεώρησης της Οικοδομικής Αδειας για ηλεκτροδότηση του ακινήτου.
