Η πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς τα τελευταία έτη υπήρξε εντυπωσιακή, αναδεικνύοντας το ακίνητο ως τον αδιαμφισβήτητο πρωταγωνιστή της εθνικής οικονομίας. Καθώς πλησιάζουμε προς το 2026, η εικόνα που διαμορφώνεται δεν χαρακτηρίζεται πλέον από τις απότομες και συχνά απρόβλεπτες μεταβολές του πρόσφατου παρελθόντος, αλλά από μια φάση ώριμης ισορροπίας. Μια ψύχραιμη και αποστασιοποιημένη ανάλυση των δεδομένων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ελληνική κτηματαγορά εισέρχεται σε μια περίοδο ομαλοποίησης, η οποία όμως σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να συγχέεται με μια τάση υποχώρησης των τιμών – τουλάχιστον για το βραχυπρόθεσμο μέλλον.
Η βασική παρανόηση που συχνά συνοδεύει την έννοια της σταθεροποίησης είναι η προσδοκία για σημαντική πτώση των αξιών. Ωστόσο, στην ελληνική πραγματικότητα του 2026 κάτι τέτοιο φαντάζει εξαιρετικά δύσκολο. Παρόλο που οι ρυθμοί αύξησης των τιμών αναμένεται να γίνουν πιο ήπιοι και ορθολογικοί, υπάρχουν δομικοί λόγοι που δημιουργούν ένα ισχυρό ανάχωμα απέναντι σε οποιαδήποτε διορθωτική πτώση.
Το κόστος κατασκευής, τα ακριβά υλικά και η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού έχουν διαμορφώσει μια νέα βάση κόστους, η οποία καθορίζει το κατώτατο όριο των τιμών πώλησης στα νεόδμητα ακίνητα. Κανένας ιδιοκτήτης ή κατασκευαστής δεν είναι διατεθειμένος να διαθέσει ένα προϊόν κάτω από το κόστος παραγωγής ή την τρέχουσα αξία αντικατάστασής του, γεγονός που προσδίδει στην αγορά μια αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα.
Επιπλέον, το 2026 η προσφορά ακινήτων παραμένει περιορισμένη σε σχέση με την υφιστάμενη ζήτηση, ειδικά στα αστικά κέντρα και τους δημοφιλείς προορισμούς. Η έλλειψη νέων οικοδομών που να καλύπτουν το σύνολο των αναγκών της αγοράς σημαίνει ότι το υπάρχον απόθεμα διατηρεί την αξία του. Η ισορροπία στην οποία αναφερόμαστε αφορά κυρίως την ψυχολογία των αγοραστών και των πωλητών.
Οι μεν πωλητές σταματούν να ζητούν παράλογα ποσά βασισμένοι στον ενθουσιασμό της στιγμής και οι δε αγοραστές προχωρούν σε κινήσεις με μεγαλύτερη επίγνωση των πραγματικών δεδομένων. Αυτή η σύγκλιση δημιουργεί ένα περιβάλλον ασφάλειας, όπου οι συναλλαγές γίνονται με πιο στέρεα κριτήρια, χωρίς όμως να διακυβεύεται η κεφαλαιακή αξία του ακινήτου.
Παράλληλα, το ακίνητο συνεχίζει να αποτελεί το ασφαλές καταφύγιο για τα κεφάλαια των ελλήνων αλλά και των ξένων επενδυτών. Σε ένα διεθνές περιβάλλον που παραμένει ρευστό, η ελληνική γη προσφέρει μια απτή εγγύηση που δύσκολα κλονίζεται.
Οι ιδιοκτήτες σήμερα δεν πιέζονται από τις συνθήκες που επικρατούσαν σε προηγούμενες κρίσεις. Η χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών και οι όροι δανεισμού είναι πλέον πολύ πιο ελεγχόμενοι, γεγονός που σημαίνει ότι δεν θα δούμε μια πληθώρα ακινήτων να βγαίνει στην αγορά σε τιμές ευκαιρίας. Η αγορά έχει πλέον αντισώματα και η ισορροπία του 2026 είναι το αποτέλεσμα μιας υγιούς ενηλικίωσης.
Συμπερασματικά, η προοπτική για το 2026 είναι μια εικόνα αυτοσυγκράτησης και σταθερότητας, δεδομένων πάντα των κανονικών συνθηκών. Για όσους περιμένουν μια θεαματική πτώση των τιμών, τα δεδομένα δείχνουν ότι οι αξίες ήρθαν για να μείνουν σε υψηλά επίπεδα, υποστηριζόμενες από το κόστος παραγωγής και τη διαρκή ζήτηση. Η μετάβαση στην ισορροπία είναι η καλύτερη εγγύηση για όσους βλέπουν το ακίνητο ως μια μακροπρόθεσμη και σίγουρη επένδυση, διασφαλίζοντας ότι η περιουσία τους θα διατηρήσει την αξία της στον χρόνο.
Ο Λευτέρης Ποταμιάνος είναι πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής
