ΔΕΝ ΠΛΗΡΩΝΕΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ
Ενοικος διαµερίσµατος στην πολυκατοικία µας δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα εδώ και δύο χρόνια. Τι µπορούµε να κάνουµε νοµικά;
Μπορείτε να κάνετε αγωγή στο Μονοµελές Πρωτοδικείο κατάτουσυγκεκριµένου ενοίκου, ζητώντας το σύνολο των χρωστούµενων κοινοχρήστων. Οι διαφορές κοινοχρήστων εκδικάζονται κατά τηδιαδικασία των µισθωτικών διαφορών, η οποία είναι πιο σύντοµη από την τακτική διαδικασία. Την αγωγή αυτή νοµιµοποιείται ναασκήσει γιαλογαριασµό όλων οδιαχειριστής τηςπολυκατοικίας, ο οποίος εκπροσωπεί τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες σταδικαστήρια.
ΑΝΑΛΟΓΙΑ ΣΥΜΜΕΤΟΧΗΣ ΣΤΙΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ
Ενδιαφέροµαι να νοικιάσω ένα διαµέρισµα στον Νέο Κόσµο. Πώς µπορώ να µάθω το ποσοστό συµµετοχής του διαµερίσµατος στα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας;
Το νοµικόκαθεστώς τηςκατανοµής κοινόχρηστωνδαπανών µεταξύτων συνιδιοκτητών/ενοίκων τωνδιαµερισµάτων περιγράφεταιστον κανονισµό τηςπολυκατοικίας (πρόκειται για ένασυµβολαιογραφικό έγγραφο που συνήθως συντάσσεται µαζί µε τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας). Αυτός ο κανονισµός δεσµεύει όλους τους συνιδιοκτήτες και καθορίζει, µεταξύ τωνάλλων, το ποσοστό συµµετοχήςκαθενόςστις κοινόχρηστεςδαπάνες.Συνήθως προβλέπεται διαφορετικό ποσοστό συµµετοχής ανάκατηγορία δαπάνης (π.χ. άλλο το ποσοστό συµµετοχής στα έξοδα θέρµανσης και άλλο στα έξοδα ανελκυστήρα). Ο διαχειριστής κάθε πολυκατοικίας υποχρεούται να φυλάσσει στοαρχείο του αντίγραφο του κανονισµού της πολυκατοικίας µε πιστοποιητικό µεταγραφής του στο υποθηκοφυλακείο. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΓΙΑ ΚΕΝΟ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ
Εδώ και έξι µήνες είναι ξενοίκιαστο ένα διαµέρισµά µου και ο διαχειριστής της πολυκατοικίας µού ζητάει να πληρώσω όλα τα κοινόχρηστα που αναλογούν στο διαµέρισµα. Ισχύει ότι δικαιούµαι να πληρώσω µόνο ένα µικρό ποσοστό των κοινοχρήστων (30%), επειδή το διαµέρισµα είναι άδειο και ακατοίκητο; (Εχουµε κεντρική θέρµανση). Σύµφωναµετοννόµοτου 1929 για τηνοριζόντια ιδιοκτησία, ένα διαµέρισµα ακόµη και ανείναι κενό βαρύνεται µε τηνυποχρέωση συµµετοχήςκατά 100%τουποσοστού τηςσεόλες τις κοινόχρηστες δαπάνες. Εάν δηλαδή δενυπάρχει στον κανονισµό της πολυκατοικίας όρος για µείωση του ποσοστού συµµετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες σεπερίπτωση κενού διαµερίσµατος, οφείλετενα πληρώσετε στοακέραιο τακοινόχρηστά του (κατά 100%).Συνήθως προβλέπεται σε κανονισµούς πολυκατοικιών ότιεάν έναδιαµέρισµα µείνει κενόθα επιβαρύνεται µόνο µε το 30% των δαπανών θέρµανσης που τουαναλογούν (υπότον όρο ότι τα θερµαντικά σώµατα θα είναι κλειστά), κάτιπουσπάνιαισχύει και για τις λοιπές (πλην της θέρµανσης) κοινόχρηστες δαπάνες(π.χ. µισθό καθαριστή ήκηπουρού, δαπάνες ανελκυστήρα).Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισµός ή ο υπάρχων δεν περιέχει σχετικό όρο, θα πρέπει να θέσετε το θέµα στη γενική συνέλευση της πολυκατοικίας και ναληφθεί απόφαση απότους υπόλοιπουςιδιοκτήτεςγιατυχόν µείωση του ποσοστούσυµµετοχής σας στις κοινόχρηστες δαπάνες.
ΑΜΟΙΒΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ
∆ικαιούµαι αµοιβή ως διαχειριστής της πολυκατοικίας;
Οδιαχειριστής είναι άµισθος εντολοδόχος όλων των συνιδιοκτητών τηςπολυκατοικίας καισυνεπώς δενδικαιούται αµοιβή. Αποκαθίστανταιµόνο τα έξοδα, στα οποία προέβη ο διαχειριστής κατά την εκτέλεση των διαχειριστικών καθηκόντων του. Εάν όµως έχει διοριστεί ως διαχειριστής τρίτος καιόχι ιδιοκτήτηςδιαµερίσµατος της πολυκατοικίας, τότε δικαιούται εύλογη αµοιβή.
ΑΠΟΘΕΜΑΤΙΚΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Νοικιάζω διαµέρισµα σε νεόδµητη πολυκατοικία και µου ζήτησαν να πληρώσω το λεγόµενο «αποθεµατικό». Τι ακριβώς είναι αυτό; Οταν ξενοικιάσω το διαµέρισµα, θα µου επιστραφούν αυτά τα χρήµατα που κατέβαλα για το αποθεµατικό;
Σύµφωναµετονκανονισµό της πολυκατοικίας,το αποθεµατικό είναιταχρήµατα πουσυνεισφέρουν όλοιόσοικατοικούν (ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές) στην πολυκατοικία, ώστε να αντιµετωπιστούν από τον διαχειριστή δαπάνες µέχρι την έκδοση και είσπραξη κοινοχρήστων. Συνήθωςανέρχεται σε ποσόπερίπου 50% µεγαλύτερο από τοµέσο µηνιαίο ύψος των δαπανών, για να µπορεί να καλύψει καιπιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Καλό είναι το αποθεµατικόνα αναπροσαρµόζεται ανάλογα µε τις δαπάνες, ώστε ο διαχειριστής ναµην αναγκασθεί να καλύπτει δαπάνες. Οταν αφήσετε το διαµέρισµα και αφού εξοφλήσετε όλες σας τιςυποχρεώσεις, το ποσό που καταβάλατε ως αποθεµατικό σάς επιστρέφεται ατόκως από τον ιδιοκτήτη του διαµερίσµατος.
ΔΕΣΜΕΥΣΗ ΚΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ
Ο κανονισµός πολυκατοικίας αφορά µόνο τους ιδιοκτήτες ή δεσµεύονται και οι ενοικιαστές; Πώς µπορεί να τροποποιηθεί;
Οκανονισµός πολυκατοικίας ρυθµίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών. Ο κανονισµός είναιµέρος τουσυµβολαίου που συνάπτεται για τηναγοραπωλησία κάθεδιαµερίσµατος, δεσµεύοντας έτσιτονιδιοκτήτη. Σε περίπτωση εκµίσθωσης του διαµερίσµατος από τονιδιοκτήτη, ο κανονισµός συνήθως περιλαµβάνεται στο συµφωνητικό µισθώσεως, ώστε τελικά δεσµεύει και τον ενοικιαστή. Μεταβολές του που αφορούν σε δικαιώµατα ή υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών γίνονται µόνο µε οµόφωνη απόφαση όλων. Λοιπές µεταβολές που δεν αφορούν σε δικαιώµατα ή υποχρεώσεις γίνονται µε αποφάσεις της γενικής συνέλευσης. Για να είναιισχυρή οποιαδήποτε τροποποίηση στονκανονισµό πρέπει να γίνειµε συµβολαιογραφικό έγγραφο, ναυπογραφείαπ’όλους τους συνιδιοκτήτες και να µεταγραφεί στο αρµόδιο υποθηκοφυλακείο. ΚΟΙΝΑ ΒΑΡΗ ΚΑΙ ΔΑΠΑΝΕΣ
Η πρόσοψη της πολυκατοικίας µας καθώς και οι εσωτερικοί κοινόχρηστοι χώροι χρειάζονται επισκευές και βάψιµο. Πώς θα κατανεµηθούν τα έξοδα;
∆απάνες για την επισκευή θεωρούνται κοινά βάρη. Η κατανοµή δηλαδήδεν γίνεται ισοµερώς γιατο κάθεδιαµέρισµα αλλά αναλόγως των χιλιοστών του, εκτός βέβαια εάν ορίζει διαφορετικά ο κανονισµός.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Στις ερωτήσεις σας απαντά ο νοµικός Γιάννης Γουσέτης
