|
|
Στα πρόθυρα νευρικής κρίσης βρίσκονται χιλιάδες δανειολήπτες που έχουν λάβει
στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο μετά και τη νέα αύξηση των επιτοκίων
του ευρώ από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. H απόφαση της EKT να αυξήσει το
βασικό επιτόκιο του ευρώ κατά 0,25 της μονάδας για δεύτερη φορά μέσα σε
τέσσερις μήνες – στο 2,5% σήμερα έναντι 2% πριν από τον Δεκέμβριο του 2005 –
προκαλεί εφιάλτες σε χιλιάδες δανειολήπτες που βλέπουν τις δόσεις τους να
αυξάνονται κατά εκατοντάδες ευρώ κάθε χρόνο. Πολύ περισσότερο καθώς
αναμένονται και νέες αυξήσεις επιτοκίων μέσα στο 2006 που, σύμφωνα με τους
διεθνείς αναλυτές, μπορεί να είναι της τάξεως του 0,5 της μονάδος.
Στροφή στα «σταθερά»
Με τα νέα δεδομένα ο γρίφος του «κλειδώματος» της δόσης σε σταθερό επιτόκιο
γίνεται πιο επίκαιρος από ποτέ, μετά και την πρόσφατη παρέμβαση του διοικητή
της Τραπέζης της Ελλάδος κ. Νίκου Γκαργκάνα που συμβούλεψε όσους δανειολήπτες
δεν θέλουν να αναλάβουν τον κίνδυνο από την αύξηση των κυμαινόμενων επιτοκίων,
να στραφούν προς τα σταθερά επιτόκια. Την ίδια στιγμή «φουντώνει» εκ νέου η
μάχη μεταξύ των τραπεζών, που επιδιώκουν να στρέψουν προς τα δάνεια με σταθερό
επιτόκιο παλιούς και νέους δανειολήπτες με μπαράζ νέων προϊόντων αλλά και νέες
μειώσεις στα σταθερά τους επιτόκια.
Το κόστος του «κλειδώματος»
H «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» παρουσιάζει σήμερα το κόστος του «κλειδώματος» σε σταθερό
επιτόκιο, ανά τράπεζα, με τρία βασικά παραδείγματα στεγαστικών δανείων,
δίνοντας τη δυνατότητα στους δανειολήπτες να υπολογίσουν – με βάση τη δική
τους δόση – πόσο θα κοστίσει η «ασφάλεια» των σταθερών επιτοκίων.
H διάρκεια της σταθερής περιόδου, το ύψος του δανείου σε σύγκριση με την αξία
του ακινήτου, αλλά και η τιμολογιακή πολιτική της κάθε τράπεζας, είναι τα
δεδομένα που καθορίζουν την τελική δόση. Κατά κανόνα, όσο μικρότερη είναι η
διάρκεια του δανείου τόσο μειώνεται και το σταθερό επιτόκιο. Δηλαδή, ένα
δάνειο σταθερό για 5 χρόνια επιβαρύνεται με χαμηλότερο επιτόκιο σε σύγκριση με
ένα δάνειο 10ετίας ή 15ετίας. Αντίστοιχα, όσο χαμηλότερο είναι το ποσό του
δανείου σε σύγκριση με την αξία του ακινήτου τόσο «πέφτει» το επιτόκιο, καθώς
οι τράπεζες είναι διατεθειμένες να μειώσουν το περιθώριο κέρδους τους. Πάντως
μεγάλες είναι οι διαφορές που προκύπτουν από τράπεζα σε τράπεζα, με τα
«φθηνότερα» από τα «ακριβότερα» επιτόκια να διαφέρουν έως και 1,7 μονάδες για
την ίδια διάρκεια.
Για παράδειγμα, σήμερα το χαμηλότερο σταθερό επιτόκιο για πέντε χρόνια είναι
4,20%. Δηλαδή για ένα δάνειο 100.000 ευρώ για 15 χρόνια, η μηνιαία δόση για τη
σταθερή περίοδο είναι 749,75 ευρώ. Στην αντίπερα όχθη, το υψηλότερο σταθερό
επιτόκιο πενταετίας ανέρχεται σε 5,40%, πράγμα που σημαίνει ότι η μηνιαία δόση
ανέρχεται σε 811,79 ευρώ. Στο παράδειγμα αυτό, όπως και στα υπόλοιπα, δεν
υπολογίζεται η εισφορά του N. 128/1975 (σήμερα είναι 0,12%), με την οποία οι
τράπεζες επιβαρύνουν όλα τα στεγαστικά δάνεια ανεξαρτήτως επιτοκίου.
Να συγκρίνουν τη δόση
Έτσι οι δανειολήπτες – ανάλογα με την τράπεζα από την οποία έχουν λάβει το
δάνειο – θα πρέπει να συγκρίνουν τη δόση που πληρώνουν με κυμαινόμενο επιτόκιο
με αυτή του σταθερού. Με βάση τα νέα δεδομένα, το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο
των στεγαστικών δανείων θα κυμανθεί στο 4,25%, έναντι 4% τον Φεβρουάριο, μια
και οι τράπεζες θα μετακυλίσουν στα δάνειά τους την αύξηση στο επιτόκιο του
ευρώ που ανακοίνωσε η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Δηλαδή, για το δάνειο του
παραδείγματος, η μέση μηνιαία δόση με κυμαινόμενο επιτόκιο θα ανέλθει σε
752,28 ευρώ. Με βάση τα δεδομένα της αγοράς, το μέσο σταθερό επιτόκιο για 5
χρόνια ανέρχεται σε 4,75%, άρα η EKT θα πρέπει να αυξήσει τα επιτόκια κατά
τουλάχιστον 0,5 της μονάδας για να συμφέρει το «κλείδωμα».
Για μεγαλύτερη διάρκεια
Αντίστοιχη είναι η «ψαλίδα» και για όσους θελήσουν να «κλειδώσουν» το επιτόκιό
τους για μεγαλύτερη διάρκεια και συγκεκριμένα για 10 χρόνια. Για παράδειγμα,
σε ένα δάνειο 150.000 ευρώ που αποπληρώνεται σε 20 χρόνια, η ελάχιστη σταθερή
μηνιαία δόση για την πρώτη δεκαετία ανέρχεται σε 948,97 ευρώ με επιτόκιο 4,5%.
Αντίστοιχα, το υψηλότερο σταθερό επιτόκιο για 10 χρόνια είναι 6,30%, το οποίο
και μεταφράζεται σε μηνιαία δόση 1.100,77 ευρώ για το δάνειο του
παραδείγματος. Στο ίδιο παράδειγμα, με το νέο μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο της
τάξεως του 4,25%, η μηνιαία δόση ανέρχεται σε 928,85 ευρώ. Με δεδομένο μάλιστα
ότι το μέσο σταθερό επιτόκιο για 10 χρόνια είναι κοντά στο 5%, αν η EKT
αυξήσει τα επιτόκια του ευρώ κατά περισσότερο από 0,75 της μονάδας, θα
συμφέρει το «κλείδωμα» σε σταθερό.
Τέλος, για ένα δάνειο 200.000 ευρώ που αποπληρώνεται σε διάστημα 25 ετών, με
το ελάχιστο σταθερό επιτόκιο 15ετίας της τραπεζικής αγοράς (σήμερα 4,70%), η
μηνιαία δόση για το σταθερό διάστημα ανέρχεται σε 1.134,49 ευρώ. Το υψηλότερο
σταθερό επιτόκιο για 15 χρόνια ανέρχεται σήμερα σε 6,40%, άρα στο δάνειο του
παραδείγματος η δόση για τη σταθερή διάρκεια είναι 1.337,94 ευρώ. Στην
περίπτωση που ο δανειολήπτης αποπληρώνει το δάνειο του παραδείγματος με το
μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο της αγοράς (4,25%), η μηνιαία δόση ανέρχεται σε
1.083,48 ευρώ. Ο μέσος όρος της τραπεζικής αγοράς, πάντως, για σταθερά
επιτόκια 15ετούς διάρκειας είναι 5,50%, άρα θα χρειαστεί η EKT να αυξήσει τα
επιτόκια κατά περισσότερο από 1,25 μονάδες προκειμένου να συμφέρει το «κλείδωμα».
