|
|
Με τα μισά περίπου από τα χρήματα που απαιτούνται για την απόκτηση μιας
ετοιμοπαράδοτης μεζονέτας στον Άγιο Στέφανο, μπορεί κανείς να αγοράσει
οικόπεδο και να κτίσει οικοδομή αντίστοιχης επιφάνειας στην ίδια περιοχή. Η
διαφορά αυτή του 50% είναι το εργολαβικό κέρδος που γλιτώνει ο ιδιοκτήτης που
θα επιλέξει τη λύση της κατασκευής, αλλά ποικίλλει ανάλογα με την περιοχή, το
οικόπεδο και την ποιότητα της κατασκευής.
Κατά μέσον όρο, στην Αττική, η αγορά γης μαζί με την ανέγερση στοιχίζουν από
15% έως και 40% φθηνότερα, σε σύγκριση με την απόκτηση μιας ετοιμοπαράδοτης
κατοικίας, ίσης επιφάνειας, στην ίδια περιοχή. Μάλιστα, το επιπλέον αυτό
κέρδος μπορεί να το απολαύσει ακόμη και εκείνος που θα επιλέξει μια απλή
κατασκευή σε μία από τις πιο φθηνές περιοχές της Αττικής.
Πλεονεκτήματα – μειονεκτήματα
Βέβαια, το δίλημμα αγορά έτοιμης κατοικίας ή κατασκευή οικοδομής, παραμένει
γι’ αυτόν που θέλει να αποκτήσει τη δική του στέγη. Και αυτό, αφού κάθε
επιλογή έχει αρκετά πλεονεκτήματα αλλά και μειονεκτήματα.
Η αγορά έτοιμης κατοικίας έχει το βασικό πλεονέκτημα ότι ο ενδιαφερόμενος δεν
χρειάζεται να εμπλακεί στην ψυχοφθόρο διαδικασία της κατασκευής. Επίσης, το
διαμέρισμα είναι ετοιμοπαράδοτο με την πληρωμή. Αυτό, πρακτικά, σημαίνει ότι ο
ενδιαφερόμενος από τη στιγμή που θα βρει το ακίνητο και έχει διαθέσιμο το
απαιτούμενο ποσό, μπορεί άμεσα να κατοικήσει στο νέο του σπίτι, χωρίς άλλες
διαδικασίες.
Από την άλλη πλευρά, εκείνος που επιλέγει τη λύση της αγοράς γης για να
κτίσει, έχει το δικό του οικόπεδο και επιπλέον διαμορφώνει την κατοικία στα
μέτρα του. Αντίθετα, στην περίπτωση της αγοράς έτοιμου διαμέρισματος ή
μεζονέτας, ο ιδιοκτήτης έχει μόνο χιλιοστά επί του οικοπέδου, ενώ δεν του
δίνεται η δυνατότητα να διαμορφώσει τους χώρους ανάλογα με τις προσωπικές του
ανάγκες. Ακόμη, ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει τρόπο να ελέγξει την ποιότητα των
υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για την κατασκευή.
Τμηματικά οι δαπάνες
Πλεονέκτημα είναι επίσης, στην περίπτωση της κατασκευής, το γεγονός πως ο
ιδιοκτήτης δεν καλείται να καταβάλει ολόκληρο το ποσό για τη νέα του κατοικία,
καθώς οι πληρωμές γίνονται τμηματικά, με την ολοκλήρωση κάθε σταδίου της
κατασκευής. Άλλωστε, οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια που καλύπτουν κάθε
ανάγκη. Βέβαια, στο τελικό κόστος θα πρέπει κανείς να συνυπολογίσει τη
χρονοβόρο διαδικασία της κατασκευής.
Ωστόσο, το μεγαλύτερο πρόβλημα έγκειται στην εξεύρεση οικοπέδου, τα οποία
σπανίζουν στην Αττική. Μία διέξοδος είναι η αγορά μιας παλιάς μονοκατοικίας,
με σκοπό την κατεδάφισή της και την ανέγερση στο οικόπεδο νέου κτίσματος.
Πανόραμα επιλογών ανάλογα με το πορτοφόλι
Η «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» παρουσιάζει ένα πανόραμα των επιλογών που έχει ο υποψήφιος
επενδυτής, ανάλογα με το πορτοφόλι του. Τα παραδείγματα έχουν υπολογιστεί σε
κάθε περίπτωση με ένα μέσο κόστος κατασκευής γύρω στις 300.000 δραχμές το
τετραγωνικό μέτρο.
1. Μεσόγεια, δυτικά προάστια
Για όσους διαθέτουν ένα ποσό μεταξύ 50-70 εκατομμυρίων δραχμών, μία
συμφέρουσα αγορά είναι η απόκτηση γης στα Μεσόγεια (π.χ. Κάντζα, Παλλήνη,
Μαρκόπουλο, Πικέρμι) ή σε συνοικίες στα δυτικά προάστια με χαμηλό συντελεστή
(π.χ. Άνω Νεάπολη, Άνω Κορυδαλλός, μέρος του Χαϊδαρίου, κ.λπ.) που
προσφέρονται για την ανέγερση μονοκατοικίας. Ας αφήσουμε όμως να μιλήσουν οι
αριθμοί: κάποιος αγοράζει στην Κάντζα οικόπεδο με εμβαδόν 200 τ.μ, έναντι 33
εκατ. δραχμών (150.000 δραχμές το μέτρο
x 200, συν τον φόρο μεταβίβασης). Με συντελεστή δόμησης 0,6 κτίζει
μονοκατοικία ή διώροφο 120 τετραγωνικών, κόστους γύρω στα 36 εκατομμύρια
δραχμές (300.000 δραχμές το μέτρο x 120). Αν συνυπολογίσει κανείς και την
αγορά της γης, το τελικό κόστος ανέρχεται στα 70 εκατ. δρχ. Στην ίδια περιοχή,
οι νεόδμητες μεζονέτες ή τα ρετιρέ διαμερίσματα, ίδιας επιφάνειας, κοστίζουν
από 700-750.000 δραχμές το μέτρο, δηλαδή γύρω στα 84 με 90 εκατ. δρχ. Το
κέρδος για τον ιδιοκτήτη που επέλεξε να κτίσει το σπίτι μόνος του, είναι από
20%-28%. Ανάλογο όφελος θα είχε αν επέλεγε να κτίσει σε περιοχές των δυτικών
προαστίων, όπως στον Άνω Κορυδαλλό, όπου ο συντελεστής δόμησης είναι 0,8.
2. Βορειο-ανατολικά και νότια προάστια
Όποιος μπορεί να διαθέσει για ακίνητα ποσά από 100 εκατομμύρια δραχμές, έχει
περισσότερες επιλογές όπως στη Βορειοανατολική Αττική (Άγιος Στέφανος, Άνοιξη,
Καπανδρίτι), στα βόρεια προάστια (Βριλήσσια, Μελίσσια, Πεντέλη, Νέα Ερυθραία)
και σε ορισμένες περιοχές των νοτίων (Άγιος Δημήτριος ή Αργυρούπολη, μόνον
όπου οι συντελεστές προσφέρονται για κατασκευή μονοκατοικίας). Για παράδειγμα,
κάποιος αγοράζει οικόπεδο 250 τ.μ. στον Άγιο Στέφανο, έναντι 50 εκατ. δρχ.
(180.000 δρχ/τ.μ. συν τον φόρο). Με συντελεστή 0,8, κτίζει διώροφο 200 τ.μ. Με
μετριοπαθείς υπολογισμούς, το κόστος κατασκευής θα ανέλθει γύρω στα 60 εκατ.
δρχ. Άρα, με 110 εκατ. δρχ ο εν λόγω ιδιοκτήτης αγόρασε οικόπεδο και έκτισε
διώροφο. Η ζήτηση που γνωρίζει η περιοχή τα τελευταία χρόνια έχει εκτινάξει
τις τιμές των ακινήτων στα ύψη. Υπολογίζεται ότι μία μέση τιμή ανά μέτρο,
είναι οι 820.000 δραχμές. Δηλαδή μια αντίστοιχης επιφάνειας κατοικία ή
μεζονέτα στοιχίζει γύρω στα 164 εκατ. δρχ. Το όφελος σε αυτήν την περίπτωση
για τον ιδιοκτήτη που επέλεξε να κτίσει μόνος του, είναι γύρω στο 50%.
3. Στα πολυτελή προάστια
Αν μπορεί ο υποψήφιος επενδυτής να διαθέσει σε ακίνητα ακόμη μεγαλύτερα ποσά,
δηλαδή από 150 εκατομμύρια και πάνω, τότε μπορεί να έχει μεγαλύτερες επιλογές,
όπως για παράδειγμα η Βούλα και η Γλυφάδα, η Κηφισιά, το Κεφαλάρι, κ.λπ. Έστω,
ότι αγοράζει κανείς οικόπεδο 400 τ.μ. στη Βούλα, αξίας 133 εκατ. δρχ (300.000
δραχμές το μέτρο και φόροι). Με συντελεστή 0,6 κτίζει διώροφο 240 τ.μ., το
οποίο θα κοστίσει γύρω στα 72 εκατ. δρχ. (με μέσο κόστος τις 300.000
δρχ/τ.μ.). Δηλαδή, μαζί με τη γη, θα έχει πληρώσει τελικά 205 εκατ. δρχ. Όμως
στην περιοχή η τιμή ανά μέτρο για έτοιμες μεζονέτες κυμαίνεται μεταξύ 1 και
1,1 εκατ. δρχ. Μια αντίστοιχη κατοικία, λοιπόν, στοιχίζει γύρω στα 250 εκατ.
δρχ. Το όφελος και σ’ αυτή την περίπτωση για αυτόν που έκτισε είναι γύρω στο 22%.
Προσοχή στην επιλογή κατασκευαστή
Από την άλλη πλευρά, η επιλογή του σωστού κατασκευαστή είναι πολύ σημαντική
για να «κοιμάται κανείς ήσυχος» για την ποιότητα της νέας του κατοικίας. Για
τον λόγο αυτό, πρόσθετη εξασφάλιση πως ακολουθούνται οι όροι που αναφέρονται
στη «συγγραφή υποχρεώσεων» είναι η επίβλεψη κάθε σταδίου της κατασκευής από
μηχανικό της εμπιστοσύνης τού ιδιοκτήτη, γεγονός που ανεβάζει το κόστος.
