|
|
Τα προϊόντα είναι πολλά, οι εναλλακτικές λύσεις που προσφέρουν τα διάφορα
στεγαστικά δάνεια είναι σχεδόν αναρίθμητες, τα επιτόκια παρουσιάζουν ποικιλία
και η κάθε τράπεζα έχει τον δικό της τρόπο παρουσίασης και τα δικά της
«πακέτα» προσέλκυσης πελατείας.
|
Στην περίπτωση που προσημειωθεί ένα ακίνητο που κτίζεται, τότε η εκταμίευση των δόσεων γίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών
|
Με όλα αυτά ασχολούνται τα μέτρα διαφάνειας με την πρόσφατη πράξη του
διοικητή της Τραπέζης της Ελλάδος, αλλά και η ευρωπαϊκή συμφωνία μεταξύ
ενώσεων τραπεζών και καταναλωτών για την εφαρμογή του Εθελοντικού Κώδικα
Συμπεριφοράς κατά την προσυμβατική ενημέρωση για στεγαστικά δάνεια.
Για όλα τα άλλα, απαιτείται γνώση, κοινή λογική και σωστός σύμβουλος. Η
συνεργασία με το τραπεζικό στέλεχος και η εμπιστοσύνη που του έχει ο πελάτης,
αποτελούν τα πρωταρχικά στάδια στην εύρεση του «συμφερότερου» στεγαστικού
δανείου. Όπως τονίζουν έμπειρα τραπεζικά στελέχη, ο πελάτης, πέρα από τις
γνώσεις και την πληροφόρηση, θέλει να νιώθει ασφαλής και σίγουρος για αυτά που
ακούει και καταλαβαίνει.
Ζητήσαμε από εξειδικευμένα τραπεζικά στελέχη να μας παρουσιάσουν τα βασικά
βήματα που πρέπει να λάβει υπόψη του ένας υποψήφιος δανειολήπτης στεγαστικού
δανείου. Πολλά από τα βήματα αυτά στηρίζονται στη γνώση της αγοράς, ενώ αρκετά
είναι αυτά που βασίζονται στην εμπειρία και στην κοινή λογική.
Συνήθως, τα βήματα που ακολουθούνται είναι τα εξής:
Πρώτο ΒΗΜΑ στην επιλογή του κατάλληλου στεγαστικού δανείου είναι ο
προσδιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος για την πληρωμή δόσεων. Δηλαδή ο
υποψήφιος δανειολήπτης πρέπει να ξέρει πόσα από τον μηνιαίο μισθό του μπορούν
να χρησιμοποιηθούν για την πληρωμή της δόσης. Για παράδειγμα, ένας με μηνιαίο
μισθό 1.000 ευρώ δεν μπορεί να ζητήσει ένα δάνειο του οποίου η μηνιαία δόση
είναι μεγαλύτερη από 1.000 ευρώ. Σύμφωνα με την άποψη ειδικών, η εμπειρία έχει
δείξει ότι η δόση πρέπει να αντιστοιχεί το πολύ στο ένα τρίτο (περίπου 30%)
του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος. Με πιο απλά λόγια, εάν το καθαρό μηνιαίο
εισόδημα είναι 900 ευρώ, τότε θα πρέπει να ψάξει να βρει ένα στεγαστικό δάνειο
με μηνιαία δόση το πολύ 300 ευρώ. Για παράδειγμα, εάν το επιτόκιο είναι 5,65%
και ζητά δάνειο ύψους 50.000 ευρώ περίπου, τότε η διάρκεια του δανείου θα
πρέπει να είναι 30 έτη. Με λιγότερη διάρκεια, θα είναι πιο δύσκολη η
αποπληρωμή, διότι αυξάνεται η μηνιαία δόση. Εάν επιθυμεί μικρότερη διάρκεια,
τότε πρέπει να βρει άλλο στεγαστικό δάνειο, με άλλους όρους (π.χ. μικρότερο
επιτόκιο).
Δεύτερο ΒΗΜΑ: Αφού υπολογιστεί το ποσό του δανείου που μπορεί να πάρει
ο δανειολήπτης (π.χ. 50.000 ευρώ), το επόμενο βήμα είναι να διασφαλιστεί η
τράπεζα ότι θα μπορέσει να το αποπληρώσει. Με άλλα λόγια θα πρέπει να βρεθεί
το ύψος της προσημείωσης για να «καλυφθεί» η τράπεζα για το συγκεκριμένο ποσό.
Συνήθως οι τράπεζες δίνουν το 75%-100% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου που
προσημειώνεται ή ζητούν να προσημειωθεί αξία που φτάνει συνήθως στο 120% του
ποσού του δανείου. Έτσι, εάν απαιτείται δάνειο 30.000 ευρώ και η τράπεζα ζητά
προσημείωση 120% του δανείου, τότε απαιτείται προσημείωση ακινήτου αξίας
36.000 ευρώ. Υπάρχουν και άλλες εξασφαλίσεις, όπως είναι τα ενέχυρα μετοχών,
ομολόγων ή τα δάνεια με ενέχυρο ρευστό κ.λπ.
Τρίτο ΒΗΜΑ: Αφού γίνουν οι σχετικές αιτήσεις και υποβληθούν τα πρώτα
δικαιολογητικά, η τράπεζα προχωρά στην προέγκριση. Σε αυτή τη φάση συνήθως οι
τράπεζες ζητούν προσωπικά (π.χ. την ταυτότητα) και οικονομικά στοιχεία
(εκκαθαριστικό Εφορίας, άλλα ακίνητα, Ι.Χ., άλλα περιουσιακά στοιχεία κ.λπ.),
όπως και επαγγελματικά (θέση, είδος εργασίας, χρόνια εργασίας κ.λπ.). Επίσης,
ζητούν στοιχεία για το ακίνητο το οποίο πρόκειται να αγοραστεί με δάνειο
(π.χ., τοπογραφικό οικοπέδου, κατόψεις, οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία,
κανονισμός πολυκατοικίας, αν πρόκειται για διαμέρισμα κ.λπ.).
|
Εφόσον όλα πάνε καλά, με την υπογραφή των συμβολαίων, ο πωλητής παίρνει από την τράπεζα την επιταγή με το ποσό του δανείου, ως αντίτιμο της αξίας για την αγοραπωλησία
|
Τέταρτο ΒΗΜΑ: Το επόμενο βήμα είναι να γίνει η εκτίμηση του ακινήτου
που προορίζεται για προσημείωση από την ίδια την τράπεζα. Η εκτίμηση της αξίας
του ακινήτου είναι σημαντική για την έγκριση του ύψους του δανείου. Μπορεί να
προσημειωθεί το ίδιο ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί ή να χτιστεί ή κάποιο
άλλο. Στην περίπτωση που προσημειωθεί ένα ακίνητο που χτίζεται, τότε η
εκταμίευση των δόσεων γίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών. Επίσης, σε
αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να γίνει εκτίμηση από την τράπεζα και για την
αξία των εργασιών που απομένουν μέχρι την αποπεράτωση. Η εκτίμηση των ακινήτων
και των εργασιών γίνεται από πολιτικό μηχανικό που συνεργάζεται με την
τράπεζα.
Πέμπτο ΒΗΜΑ: Αφού γίνουν οι εκτιμήσεις και δεν «ανατρέπουν» τα δεδομένα
της προέγκρισης, τότε ο δανειολήπτης μπαίνει στην τελική ευθεία για να λάβει
από την τράπεζα την οριστική έγκριση. Διαφορετικά, η τράπεζα είτε θα ζητήσει
επιπλέον εξασφαλίσεις, είτε θα αλλάξει τους όρους δανειοδότησης (συνήθως
εγκρίνεται μικρότερο ποσό). Η επιλογή βρίσκεται στα χέρια του πελάτη. Εάν,
όμως, αλλάξει τράπεζα, υπάρχει ο κίνδυνος να χάσει τα πρώτα έξοδα που έχουν
γίνει για το δάνειο, όπως τα έξοδα του μηχανικού για την εκτίμηση των
ακινήτων.
Έκτο ΒΗΜΑ: Προσημειώνεται το ακίνητο που «δίνεται» στην τράπεζα ως
εξασφάλιση για την αποπληρωμή του δανείου. Αυτό απαιτεί ραντεβού σε αρμόδιο
δικαστήριο του εκπροσώπου της τράπεζας και του ενδιαφερομένου (ή εκπροσώπου
του), ώστε να γίνει η εγγραφή της προσημείωσης του ακινήτου υπέρ της τράπεζας.
Εννοείται ότι απαιτείται η παρουσία ή η εκπροσώπηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου
που προσημειώνεται (μπορεί το ακίνητο να μην ανήκει στον δανειολήπτη ή να μην
είναι αυτό για το οποίο προορίζεται το στεγαστικό δάνειο για αγορά).
Έβδομο ΒΗΜΑ: Υπογραφή σύμβασης δανείου.
Όγδοο ΒΗΜΑ: Εάν πρόκειται να αγοράσει σπίτι, τότε ο δανειολήπτης πρέπει
να προχωρήσει σε υπογραφή συμβολαίων με τον πωλητή. Σε αυτή τη φάση γίνεται
και έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου που αγοράζεται. Μερικοί κάνουν
τους ελέγχους αυτούς αρκετά νωρίτερα. Επίσης, σχεδόν όλες οι τράπεζες με την
ανάλογη επιβάρυνση διευκολύνουν τους δανειολήπτες αναθέτοντας σε δικηγόρο
της τράπεζας τον έλεγχο του «παρελθόντος» του σπιτιού που πρόκειται να
προσημειωθεί και που θα αγοραστεί.
Ένατο ΒΗΜΑ: Εφόσον όλα πάνε καλά, με την υπογραφή των συμβολαίων, ο
πωλητής παίρνει από την τράπεζα την επιταγή με το ποσό του δανείου, ως
αντίτιμο της αξίας για την αγοραπωλησία. Εάν ο δανειολήπτης χτίζει το σπίτι,
τότε παίρνει το πρώτο μέρος (γίνεται η πρώτη εκταμίευση) του δανείου. Το
υπόλοιπο δίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών.
Η χρονική διάρκεια
Όλη αυτή η διαδικασία μπορεί να κρατήσει περισσότερο από έναν μήνα, καθώς για
τα περισσότερα «βήματα» απαιτείαι μια σειρά δικαιολογητικών δηλώσεων και άλλων
«χαρτιών», που τις περισσότερες φορές η συγκέντρωσή τους μπορεί να αποδειχθεί
περισσότερο χρονοβόρα από ό,τι η επιλογή του κατάλληλου δανείου. Για τον λόγο
αυτό, προτού ξεκινήσετε οποιαδήποτε διαδικασία, ή τουλάχιστον στα αρχικά
στάδια, προσπαθήστε να συγκεντρώσετε όσα πιο πολλά έγγραφα μπορείτε. Για
παράδειγμα, φωτοτυπίες της αστυνομικής ταυτότητας, του πρόσφατου
εκκαθαριστικού της Εφορίας, τις τελευταίες βεβαιώσεις του μηνιαίου μισθού σας,
τις άδειες οικοδομής (συνήθως στον ίδιο φάκελο ή στο ίδιο συρτάρι στο σπίτι
υπάρχουν και τα τοπογραφικά, οι κατόψεις, η οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία
κ.λπ.).
Με όλα αυτά τα «χαρτιά» μπορεί να «προλάβετε» τη γραφειοκρατία των τραπεζών
και να γλιτώσετε πολύτιμο χρόνο. Μάλιστα, ορισμένοι προτιμούν να προχωρούν
πρώτα σε προέγκριση, αλλά και σε προσημείωση ενός ακινήτου (άλλου από αυτό που
πρόκειται να αγοράσουν ή να χτίσουν), ώστε να έχουν στα χέρια τους δύο δυνατά
«χαρτιά»: Πρώτον, μεγαλύτερη διαπραγματευτική ικανότητα με τον πωλητή του
ακινήτου, αφού έχετε εγγράφως την προσημείωση και την εξασφάλιση που ζητεί η
τράπεζα για το ποσό που πρόκειται να εκταμιευθεί. Δεύτερον, γλιτώνετε πολύτιμο
χρόνο σε μία σειρά διατυπώσεων, εκτιμήσεων, υποβολής αιτήσεων, δικαστηρίων
(π.χ. προσημείωση) κ.λπ.
Τα στάδια
Συνεπώς, ένα σημαντικό θέμα είναι να γνωρίζετε καλά, πριν απευθυνθείτε στην
τράπεζα που σας ενδιαφέρει, τις σχετικές διαδικασίες και τα στάδια που
ακολουθούν εσωτερικώς τα πιστωτικά ιδρύματα. Για τον λόγο αυτό, καλό είναι να
επισκέπτεσθε τις σχετικές ιστοσελίδες των τραπεζών ή να ενημερώνεστε από
σχετικά φυλλάδια που διαθέτουν στα υποκαταστήματά τους, πριν αρχίσετε την
«επίσημη» διαδικασία «έρευνας αγοράς» για το καταλληλότερο δάνειο και για την
τράπεζα που σας ταιριάζει περισσότερο. Σημειώνεται ότι σχεδόν όλες οι τράπεζες
για να διευκολύνουν τους πελάτες τους και κυρίως στα θέματα που έχουν σχέση με
υποθηκοφυλακείο (π.χ. έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας κ.λπ.) προσφέρουν (με την
ανάλογη επιβάρυνση) δικηγόρο.
Δικαιολογητικά για την απόκτηση στεγαστικού δανείου
– Συμπλήρωση σχετικής αίτησης (χορηγείται από την τράπεζα)
– Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου του δανειολήπτη
– Για μισθωτούς: Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος της Εφορίας και βεβαίωση
αποδοχών μισθοδοσίας του δανειολήπτη (και του εγγυητή, όπου αυτός απαιτείται)
– Για ελεύθερους επαγγελματίες: Φωτοτυπία εκκαθαριστικού σημειώματος της Εφορίας
Έγγραφα για τον μηχανικό:
– Τίτλος ιδιοκτησίας
– Άδεια οικοδομής
– Τοπογραφικό διάγραμμα
– Κάτοψη χώρου
Νομικά έγγραφα:
– Φωτοαντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας
