ΟΔΗΓΟΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ Το «λεξικό» των δανείων

Καλό είναι, πριν από την υπογραφή της σύμβασης, ο δανειολήπτης να διαβάζει

προσεκτικά και να κατανοεί πλήρως τους όρους και τις προϋποθέσεις. Οι

συμβάσεις χρησιμοποιούν αρκετές φορές περίπλοκες έννοιες, οι οποίες

χρειάζονται αποσαφήνιση.

Οι βασικότεροι όροι, που χρησιμοποιούνται στις συμβάσεις ή κατά την

έρευνα αγοράς για την επιλογή της τράπεζας που θα χορηγήσει το στεγαστικό

δάνειο, είναι οι εξής:

* ΑΝΑΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗ: Η δυνατότητα που έχει ένας επενδυτής να αποπληρώσει

(ξεχρεώσει) ένα παλαιότερο δάνειο με ένα νέο. Το νέο δάνειο προφανώς δίνεται

με ευνοϊκότερους όρους (π.χ. χαμηλότερο επιτόκιο) και με το ποσό της

εκταμίευσης εξοφλείται το προηγούμενο που είχε συναφθεί με υψηλότερο επιτόκιο.

Συνήθως σε αυτές τις περιπτώσεις οι τράπεζες προβλέπουν «πέναλτι», το οποίο

είναι οι τόκοι ενός εξαμήνου (του παλιού δανείου). Δηλαδή, ο επενδυτής,

αλλάζει τους όρους δανείου πληρώνοντας έξι δόσεις μηνιαίες άπαξ με τους όρους

του παλιού.

* ΑΞΙΑ. Η εμπορική αξία του ακινήτου, και συγκεκριμένα η αξία την οποία

υπολογίζει η τράπεζα ότι έχει το ακίνητο, είναι μία πολύ σημαντική παράμετρος

για τη χορήγηση του δανείου. Και αυτό γιατί οι τράπεζες συνήθως δίνουν δάνειο

που κυμαίνεται μεταξύ 75% και 100% της αξίας που εκτιμούν ότι έχει το ακίνητο.

Αυτό ισχύει κυρίως στις περιπτώσεις που προσημειώνεται το ίδιο το ακίνητο, για

το οποίο λαμβάνεται το δάνειο (π.χ. αγορά ή αποπεράτωση).

* ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗ. Η εξόφληση ενός δανείου νωρίτερα από τη λήξη του. Η

αποπληρωμή μπορεί να αφορά μέρος του δανείου (μερική αποπληρωμή) ή ολόκληρο το

δάνειο (ολική αποπληρωμή). Συνήθως σε αυτές τις περιπτώσεις οι τράπεζες

προβλέπουν επιβάρυνση 2,5% επί του ποσού που αποπληρώνεται (που έχει

απομείνει).

* ΑΣΦΑΛΕΙΑ. Μαζί με το στεγαστικό δάνειο χορηγούνται και ασφαλιστικές

καλύψεις, τόσο για τον δανειολήπτη (π.χ. ασφάλεια ζωής) όσο και για το ακίνητο

(π.χ. ασφάλεια για σεισμό και φωτιά). Συνήθως, η ασφαλιστική κάλυψη είναι

υποχρεωτική για ένα ακίνητο, όταν προσημειώνεται. Δηλαδή όταν η αξία του

ακινήτου δίνεται στην τράπεζα ως εγγύηση για τη χορήγηση του δανείου, τότε

συνήθως είναι υποχρεωτική η ασφάλισή του για φωτιά και σεισμό. Επίσης,

συνηθίζεται να ασφαλίζεται ο δανειολήπτης (ασφάλεια ζωής) στο πρώτο του δάνειο

(μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει κι άλλο δάνειο για να τελειώσει το κτίσιμο

ενός σπιτιού, χωρίς να απαιτούνται πάλι ασφαλιστικές καλύψεις). Πολλές

τράπεζες προσφέρουν δωρεάν τις ασφαλιστικές καλύψεις με το «πακέτο» του

στεγαστικού δανείου.

* ΔΙΑΡΚΕΙΑ. Συνήθως τα στεγαστικά δάνεια είναι μακροπρόθεσμης

διάρκειας, δηλαδή μεγαλύτερης των πέντε ετών. Η διάρκεια μπορεί να φτάσει

μέχρι 30 έτη.

* ΔΟΣΗ. Το ποσό που καταβάλλει ο δανειολήπτης για την αποπληρωμή του

δανείου σε όλη τη διάρκειά του. Συνήθως, η δόση καταβάλλεται κάθε μήνα ή κάθε

έξι μήνες. Το ύψος της δόσης εξαρτάται από το ποσό του δανείου, τη διάρκειά

του και το ύψος του επιτοκίου. Όσο μεγαλύτερο είναι το επιτόκιο και το ποσό

του δανείου, τόσο μεγαλύτερη είναι η μηνιαία δόση. Όσο μεγαλύτερη είναι η

διάρκεια του δανείου, τόσο μικρότερη είναι η μηνιαία δόση. Το ποσό της δόσης

περιλαμβάνει μέρος του κεφαλαίου, τον τόκο (που προκύπτει από το επιτόκιο) και

τα έξοδα του δανείου. Όσο περνούν τα χρόνια, στη μηνιαία δόση μειώνεται το

κομμάτι των τόκων και προς το τέλος ο δανειολήπτης ουσιαστικά εξοφλεί μόνο το

κεφάλαιο (το ποσό του δανείου).

* ΕΓΓΥΗΤΗΣ. Καμιά φορά το εισόδημα δεν φτάνει, το ύψος της αξίας του

ακινήτου που προορίζεται για προσημείωση δεν είναι αρκετό ή το όριο ηλικίας

του δανειολήπτη είναι μεγάλο (π.χ. άνω των 65) ή κάποια άλλη προϋπόθεση για τη

χορήγηση του δανείου που δεν πληροί ο ενδιαφερόμενος. Τότε η τράπεζα ζητεί

έναν άλλον, ο οποίος θα παίξει τον ρόλο του εγγυητή, σε περίπτωση που ο

δανειολήπτης δεν μπορεί να πληρώσει το δάνειο.

* ΕΙΣΦΟΡΑ. Οι δόσεις (τα επιτόκια) των στεγαστικών δανείων

επιβαρύνονται με την εισφορά του Νόμου 128/75, η οποία ανέρχεται σε 0,12%.

* ΕΚΤΑΜΙΕΥΣΗ. Ο δανειολήπτης ζητεί να του χορηγηθεί ένα ποσό. Εφόσον

αυτό εγκριθεί από την τράπεζα, τότε δίνεται (εκταμιεύεται) στον πελάτη. Η

εκταμίευση μπορεί να γίνει άπαξ ή με δόσεις (π.χ. ανάλογα με την πορεία των

εργασιών, όταν πρόκειται για ανέγερση οικοδομής).

* ΕΝΕΧΥΡΟ. Για την εξασφάλιση της πληρωμής του δανείου, ο δανειολήπτης

δίνει στην τράπεζα διάφορους τίτλους (κυρίως μετοχές, ομόλογα κ.λπ.). Οι

τίτλοι αυτοί δεσμεύονται από την τράπεζα μέχρι την αποπληρωμή του δανείου.

* ΕΞΑΣΦΑΛΙΣΗ. Οτιδήποτε ζητεί η τράπεζα, ώστε να νιώθει σιγουριά ότι ο

πελάτης θα πληρώνει το δάνειο. Ή, εάν δεν το πληρώνει, τότε να μπορεί να

αποζημιωθεί. Εξασφαλίσεις δίνονται κυρίως με ενέχυρα (π.χ. ρευστά, τίτλοι,

όπως μετοχές, ομόλογα κ.λπ.), με δικαιώματα δέσμευσης, με προσημειώσεις και με

υποθήκες. Η ύπαρξη εγγυητή, επίσης, αποτελεί μορφή εξασφάλισης.

* ΕΞΟΔΑ. Ο δανειολήπτης επιβαρύνεται, συνήθως άπαξ (στην αρχή), με

διάφορα έξοδα που σχετίζονται με την αίτηση, τον φάκελο και την εκτίμηση της

αξίας του ακινήτου.

* ΕΠΙΔΟΤΟΥΜΕΝΟ. Υπό ορισμένες προϋποθέσεις ένας δανειολήπτης μπορεί να

λάβει επιδοτούμενο δάνειο από τον κρατικό προϋπολογισμό. Τα δάνεια αυτά

χορηγούνται σχεδόν από όλες τις τράπεζες, το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο, το

Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας. Κύρια

χαρακτηριστικά των δανείων αυτών είναι οι εξαιρετικά ευνοϊκοί όροι, όπως είναι

για παράδειγμα το χαμηλό επιτόκιο (γύρω στο 2%), το ποσό της προσημείωσης, το

απαιτούμενο ετήσιο εισόδημα κ.λπ.

* ΕΠΙΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟ. Πρόκειται για μια ειδική κατηγορία στεγαστικών

δανείων, τα οποία χορηγούνται για την επισκευή και τη βελτίωση υπάρχοντος

ακινήτου. Συνήθως χρηματοδοτείται από τις τράπεζες μέχρι το 100% του ποσού που

απαιτείται για επισκευή, σύμφωνα με την εκτίμηση της τράπεζας. Το επιτόκιο των

επισκευαστικών δανείων είναι υψηλότερο (περίπου 1-2 μονάδες) από τα «αμιγώς»

στεγαστικά δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου.

* ΕΠΙΤΟΚΙΟ. Το ποσοστό με το οποίο επιβαρύνεται ο δανειολήπτης, για την

«διευκόλυνση» που του έκανε η τράπεζα. Όπως ο καταθέτης ζητεί επιτόκιο από την

τράπεζα, διότι της δίνει ρευστότητα, έτσι συμβαίνει και με τα δάνεια. Αλλά

αντίστροφα. Η τράπεζα ζητεί επιτόκιο για τη ρευστότητα που δίνει στον

δανειολήπτη.

* ΕΠΙΤΟΚΙΟ ΥΠΕΡΗΜΕΡΙΑΣ. Το επιτόκιο που ζητείται επιπλέον του

συμφωνηθέντος, όταν ο δανειολήπτης δεν πληρώνει τις δόσεις τους εγκαίρως.

* ΠΕΡΙΟΔΟΣ ΧΑΡΙΤΟΣ. Είναι το χρονικό διάστημα που προσφέρεται από την

τράπεζα στον δανειολήπτη για να πληρώσει την πρώτη δόση. Η περίοδος χάριτος

επιμηκύνει τη διάρκεια του δανείου και μπορεί να είναι έντοκη ή να δίνεται ως

δώρο από την τράπεζα. Εάν είναι έντοκη μπορεί η περίοδος χάριτος να

επιβαρύνεται είτε μόνο με τους τόκους που της αντιστοιχούν είτε με τόκους και

κεφάλαιο.

* ΠΙΣΤΟΛΗΠΤΙΚΗ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ. Δηλώνει τη φερεγγυότητα του δανειολήπτη. Όσο

υψηλότερη είναι η πιστοληπτική ικανότητα ενός πελάτη, τόσο ευνοϊκότεροι είναι

οι όροι του δανείου, ενώ γίνεται και η ζωή του πιο εύκολη καθώς απαιτούνται

λιγότερα δικαιολογητικά και λιγότεροι έλεγχοι. Η πιστοληπτική ικανότητα ενός

δανειολήπτη εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Κυριότεροι είναι το εισόδημα, η

περιουσία του (συνήθως ακίνητη), το είδος της εργασίας του, το κοινωνικό του

και το γενικότερο οικονομικό του προφίλ, οι εγγυητές του κ.λπ.

* ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΑ ΒΑΡΩΝ. Τα έγγραφα αυτά, όπως και τα πιστοποιητικά μη

διεκδικήσεως και τα πιστοποιητικά μετεγγραφής και ιδιοκτησίας, τα παίρνει ο

δανειολήπτης από το Υποθηκοφυλακείο. Τα έγγραφα αυτά ζητούνται από τις

τράπεζες πριν από την υπογραφή της σύμβασης, διότι αποδεικνύουν ότι το ακίνητο

που πρόκειται να δανειοδοτηθεί δεν έχει υποθηκευτεί ή δεν διεκδικείται από

άλλους κ.λπ.

* ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΗ. Μετά την αίτηση δίνεται από την τράπεζα μία κατ’ αρχήν

έγκριση στον δανειολήπτη, σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει προσκομίσει. Στη

συνέχεια ακολουθούν κι άλλοι έλεγχοι, εκτιμήσεις, προσημειώσεις κ.λπ. και

δίνεται η οριστική έγκριση του δανείου, η οποία μπορεί να διαφέρει στο ποσό ή

σε ορισμένους όρους από την προέγκριση (π.χ. εγκρίνεται τελικά μικρότερο ποσό

δανείου ή ζητείται μεγαλύτερη προσημείωση ή απαιτείται εγγυητής, ή δίνεται το

ποσό σε δόσεις και όχι άπαξ κ.λπ.).

* ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ. Η εξασφάλιση ή εγγύηση που προσφέρει ο δανειολήπτης στην

τράπεζα ότι θα πληρώνει κανονικά τις δόσεις του δανείου. Συνήθως η προσημείωση

αφορά ακίνητα. Με την προσημείωση ο δανειολήπτης παραχωρεί το δικαίωμα στην

τράπεζα να χρησιμοποιήσει το ακίνητο (π.χ. να το βγάλει στο «σφυρί»), εφόσον

αδυνατεί να πληρώσει το δάνειο. Με την προσημείωση δεν παραχωρείται η

κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα. Η κυριότητα παραμένει στον δανειολήπτη.

* ΣΥΜΒΑΣΗ. Οι όροι (κάτι σαν συμβόλαιο) που υπογράφονται από κοινού

(από τράπεζα και δανειολήπτη) σχετικά με το δάνειο λέγονται σύμβαση δανείου.

* ΤΡΑΠΕΖΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑ. Οι τράπεζες ζητούν από τους δανειολήπτες ένα

έγγραφο, το οποίο αναφέρει εάν έχουν πάρει άλλο δάνειο από άλλες τράπεζες. Το

έγγραφο αυτό λέγεται τραπεζική ενημερότητα. Επίσης, από το έγγραφο αυτό

φαίνεται εάν έχει ληφθεί άλλο δάνειο και εάν πληρώνεται κανονικά.

* ΤΟΚΟΣ. Το ποσό που αντιστοιχεί στο επιτόκιο. Υπάρχουν δάνεια στα

οποία ο δανειολήπτης για ένα διάστημα πληρώνει μόνο τους τόκους (συνήθως για

ένα ή δύο χρόνια) και στη συνέχεια η δόση γίνεται τοκοχρεολυτική. Τα δάνεια

αυτά δίνονται συνήθως με ενέχυρο ρευστού.

* ΤΟΚΟΧΡΕΟΛΥΣΙΟ. Το ποσό (η δόση) που περιλαμβάνει τόκο και κεφάλαιο.

* ΥΠΟΘΗΚΗ. Κάτι πιο «βαρύ» και αρκετά πιο κοστοβόρο από την

προσημείωση. Για το λόγο αυτό τα τελευταία χρόνια προτιμάται η προσημείωση από

την υποθήκη, κυρίως λόγω ανταγωνισμού μεταξύ των τραπεζών. Με την υποθήκη

γίνεται έγγραφη δημιουργία δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας στην

τράπεζα. Και σε αυτή την περίπτωση (όπως και στην προσημείωση) δεν

μεταβιβάζεται η κυριότητα του ακινήτου, η οποία παραμένει στα χέρια του

δανειολήπτη.

* ΧΑΜΗΛΗΣ ΕΚΚΙΝΗΣΗΣ. Είδος στεγαστικού δανείου, το οποίο δίνει τη

δυνατότητα στον πελάτη κατά τα πρώτα χρόνια (π.χ. τα δύο πρώτα) να πληρώνει

μικρότερη δόση με σταθερό επιτόκιο. Στη συνέχεια η δόση μεγαλώνει και

εφαρμόζεται κυμαινόμενο ή σταθερό επιτόκιο και έτσι η τράπεζα παίρνει πίσω τη

διαφορά.

* ΧΡΕΟΛΥΣΙΟ. Το ποσό (η δόση) που περιλαμβάνει μόνο κεφάλαιο.