H αύξηση επιτοκίων θα ρίξει τα ακίνητα

Τα επιτόκια σε όλο τον κόσμο αναμένεται να ανέβουν. Τα επιτόκια βραχυχρόνιου

δανεισμού έχουν βρεθεί σε τόσο χαμηλά επίπεδα από το 2001 που άρχισε η ύφεση

(1% και 2% σε ΗΠΑ και ευρωζώνη αντίστοιχα και σχεδόν στο μηδέν στην Ιαπωνία),

ώστε οι κεντρικές τράπεζες, καθώς ανακάμπτει η οικονομία, ετοιμάζονται να

ασκήσουν πιο σκληρή νομισματική πολιτική.

H κεντρική τράπεζα της Αυστραλίας αύξησε ήδη τα επιτόκια από τον Μάιο του 2002

και η Τράπεζα της Αγγλίας από τον Νοέμβριο του 2003. Στις ΗΠΑ, η FED

ετοιμάζεται να προχωρήσει σε αύξηση του κόστους δανεισμού, παράδειγμα που

είναι πιθανόν να ακολουθήσουν η Κίνα, η Ευρώπη και άλλες χώρες. Επειδή,

μάλιστα, οι κεντρικές τράπεζες έχουν την τάση να μεταβάλλουν τα επιτόκια

σταδιακά, η αύξηση των επιτοκίων το επόμενο διάστημα θα σημάνει ότι τα

επιτόκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν για κάποιο διάστημα ακόμα. Τι θα σημάνει,

όμως, αυτό για τις τιμές των ακινήτων και των μετοχών;

Θεωρία και πράξη

Θεωρητικά, όταν αυξάνονται τα επιτόκια υπάρχει η τάση οι τιμές των μετοχών και

των ακινήτων να υποχωρούν. Όσο πιο ψηλά πάνε τα επιτόκια, τόσο καλύτερες είναι

οι επενδύσεις σε ομόλογα, που ανταγωνίζονται άλλες μορφές επενδύσεων όπως

είναι τα ακίνητα και οι μετοχές. Υψηλότερα επιτόκια σημαίνει ότι αυξάνεται το

κόστος δανεισμού για την απόκτηση αυτών των περιουσιακών στοιχείων, με

αποτέλεσμα να προκαλούνται πτωτικές πιέσεις στις τιμές τους. Όταν τα επιτόκια

μειώνονται, περιμένει κανείς να συμβεί το αντίθετο.

Είναι γεγονός ότι ιστορικά οι αντιδράσεις της κεφαλαιαγοράς στις αυξήσεις των

επιτοκίων διαφοροποιούνται. Άλλες φορές οι αντιδράσεις αυτές είναι προβλέψιμες

και άλλες όχι. Για παράδειγμα, το χρηματιστήριο του Νάσντακ είχε κέρδη 14% σε

μία μόλις ημέρα (στις 3 Ιανουαρίου 2001), όταν η FED πραγματοποίησε την πρώτη

από μια σειρά μειώσεων στα επιτόκια. H άνοδος αυτής της αγοράς ήταν

αναμενόμενη. Ο δείκτης Νάσντακ, όμως, υποχώρησε 22% το επόμενο έτος, παρά το

γεγονός ότι η FED συνέχισε να μειώνει επιθετικά τα επιτόκια.

Μήπως αυτή η συμπεριφορά σημαίνει ότι ο δείκτης Νάσντακ θα υποχωρήσει

σημαντικά τώρα, που η FED θα αρχίσει να ανεβάζει τα επιτόκια; Όχι. H μείωση

των επιτοκίων το 2001 προκάλεσε έκπληξη στην αγορά. Αντίθετα τώρα είναι

αναμενόμενο η FED να αυξήσει τα επιτόκια και έτσι δεν θα υπάρχει ο παράγοντας

της έκπληξης. H αγορά μάλλον γνωρίζει – και όχι μόνο από την εμπειρία του

2001-2002 – ότι οι αλλαγές στα επιτόκια δεν έχουν προβλέψιμα αποτελέσματα στις

τιμές των μετοχών.

Στις τιμές των κατοικιών

Όμως, υπάρχουν λόγοι να πιστεύουμε ότι τα υψηλότερα επιτόκια – αν και

αναμενόμενα – μπορεί να έχουν αρνητικές συνέπειες στις τιμές των κατοικιών.

Αυτό συμβαίνει επειδή οι αγοραστές κατοικιών είναι συνήθως συνηθισμένοι

άνθρωποι, που δεν ξέρουν πολλά από οικονομικά, σε αντίθεση με τους

επαγγελματίες που αγοράζουν και πωλούν μετοχές. Άτομα χωρίς ειδική εκπαίδευση

στην οικονομία, που έχουν άλλα πράγματα στο μυαλό τους, μπορεί να κάνουν

σημαντικά οικονομικά λάθη.

Οι τιμές των σπιτιών εκτοξεύτηκαν σε υψηλά επίπεδα, σε πολλές χώρες, καθώς η

παράλογη υπεραφθονία κατέλαβε τις αγορές. Οι υψηλές τιμές των κατοικιών ήδη

προκαλούν μεγάλα προβλήματα σε οικογένειες που αγωνίζονται να αποπληρώσουν το

στεγαστικό τους δάνειο. Όταν αυξάνονται τα επιτόκια, το ποσό των δόσεων (αν το

επιτόκιο είναι κυμαινόμενο) θα αυξηθεί και ίσως να υπάρξει αδυναμία στην

αποπληρωμή του δανείου.

Δυσβάσταχτο

Αν κάποιος δανειστεί ένα ποσό που ισοδυναμεί με το εισόδημα τριών ετών, για να

αγοράσει ένα σπίτι, ένα επιτόκιο 6% σημαίνει ότι το 18% του συνολικού

εισοδήματος δαπανάται για την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου – κάτι που

είναι υποφερτό. Όμως, αν το επιτόκιο ανέβει στο 8%, οι τόκοι του στεγαστικού

φτάνουν στο 24% του εισοδήματος. Μαζί με το χρεολύσιο, τους φόρους, άλλα χρέη

και έξοδα, μπορεί να αποδειχθεί δυσβάστακτο για τον οικογενειακό

προϋπολογισμό. Τότε, κάποιοι μπορεί να θελήσουν να πουλήσουν το υπερτιμημένο

σπίτι τους, με αποτέλεσμα να υποχωρήσουν οι τιμές.

Όσοι έχουν πάρει στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο, επηρεάζονται και αυτοί

από την άνοδο των επιτοκίων, αν και όχι άμεσα. Αν θελήσουν να πουλήσουν το

σπίτι τους, ίσως να μη βρουν αγοραστές που να μπορούν να πληρώνουν υψηλότερους

τόκους, εκτός αν μειωθεί η τιμή του ακινήτου. Επενδυτές με περισσότερες

οικονομικές γνώσεις, όπως είναι οι μεγάλοι παίκτες στο χρηματιστήριο, μάλλον

δεν θα πέσουν στην παγίδα αυτή. Οι αγοραστές κατοικιών, όμως, δεν έχουν

τέτοιες γνώσεις και μπορεί να μην προβλέψουν σωστά ή να μη σχεδιάσουν καλά τις

κινήσεις τους για να αντιμετωπίσουν τη νέα κατάσταση.

Πίσω από τις φούσκες

Όπως λένε οι ψυχολόγοι, οι άνθρωποι θέλουν να πιστεύουν ότι όλα θα πάνε καλά,

χωρίς να σκέπτονται πιθανά μελλοντικά προβλήματα, τα οποία θα έπρεπε να

εξετάζουν. Μπορεί να δίνουν μεγαλύτερη έμφαση στην οικονομική τους επιτυχία –

«θα βγάζω πολύ περισσότερα χρήματα σε λίγα χρόνια» – και να μην υπολογίζουν

κοινά προβλήματα που συχνά επιβαρύνουν οικογενειακούς προϋπολογισμούς – «θα

χάσω τη δουλειά μου ή θα πάρω διαζύγιο». Αυτή η επιφανειακή αντιμετώπιση του

θέματος κρύβεται πίσω από τις φούσκες στην αγορά ακινήτων. Οι φούσκες δεν

δημιουργήθηκαν επειδή μειώθηκαν τα επιτόκια. Απλά συνέβαλαν στο να εξαφθεί η

φαντασία ανθρώπων, σε χώρες που αναμενόταν να συντελεστεί μεγάλη οικονομική

ανάπτυξη.

Αργούν οι αλλαγές

Όμως, οι υποχωρήσεις στις τιμές των ακινήτων δεν θα συμβούν αμέσως μετά την

απόφαση κεντρικών τραπεζών να αυξήσουν τα επιτόκια. Ύστερα από δύο χρόνια

αυξήσεων του κόστους δανεισμού στην αγορά ακινήτων της Αυστραλίας, μόλις

πρόσφατα εμφανίστηκαν τέτοια φαινόμενα. Επειδή η αγορά ακινήτων κυριαρχείται

από ερασιτέχνες επενδυτές, οι αλλαγές δεν συμβαίνουν γρήγορα. Εκεί που οι

τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν με ταχείς ρυθμούς, η ανοδική αυτή τάση ίσως

συνεχιστεί για λίγο. Στα περισσότερα μέρη του κόσμου που υπάρχουν υψηλές

τιμές, μια πραγματική υποχώρηση μπορεί να μη συμβεί για αρκετό καιρό.

© Project Syndicate, Ιούνιος 2004

Ο Robert J. Shiller είναι καθηγητής Οικονομικών στο Πανεπιστήμιο του

Yale

ΕΠΙΜΕΛΕΙΑ ΔΙΕΘΝΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ: ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΑΝΕΛΛΟΠΟΥΛΟΣ