Σήμερα, ακόμη και μια φαινομενικά μικρή ανακαίνιση, όπως είναι το γκρέμισμα τοίχων, η αλλαγή κουφωμάτων, η θερμομόνωση, οι εργασίες όψεων κ.ά. μπορεί – ανάλογα την περίπτωση – να απαιτεί την έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας, απογραφή στον ΕΦΚΑ για ένσημα και υποχρεωτική διαχείριση μπαζών. Επίσης, σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται και επιπλέον εγκρίσεις από Δημόσιες Υπηρεσίες, ειδικά σε παραδοσιακούς οικισμούς ή αν πρόκειται για διατηρητέα ή για ακίνητα κοντά στη θάλασσα.
Αυτό όμως δεν το γνωρίζουν πολλοί ιδιοκτήτες. Το μαθαίνουν έπειτα από καταγγελία γειτόνων στην πολεοδομία ή όταν πάνε να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους. Τότε ενημερώνονται πως έχουν καταγραφεί εις βάρος τους πολεοδομικές παραβάσεις, πως τους έχουν επιβληθεί πρόστιμα ή πως υπάρχουν εκκρεμότητες με τα ένσημα ή τα οικοδομικά υλικά.
Ετσι, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου μια εκ πρώτης όψεως «φθηνή» ανακαίνιση καταλήγει να κοστίζει πολύ περισσότερα από όσα προέβλεπε ο αρχικός προϋπολογισμός. Κι αυτό επειδή οι εργασίες έγιναν χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης άδειας, χωρίς τεχνικό έλεγχο και χωρίς να τηρηθεί η νόμιμη διαδικασία.
Για τον λόγο αυτόν «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+4 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες που θέλουν να ανακαινίσουν το ακίνητό τους, προκειμένου να αποφύγουν πρόστιμα και καταγγελίες.
Απαιτείται οικοδομική άδεια για την ανακαίνιση ενός διαμερίσματος;
Δεν χρειάζεται για όλες τις περιπτώσεις. Ωστόσο, για πολλές εργασίες απαιτείται Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης θέλει να γκρεμίσει εσωτερικούς τοίχους για να ενώσει την κουζίνα με το σαλόνι, να αλλάξει μπάνιο, να τοποθετήσει νέες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις ή να κάνει θερμομόνωση στην πρόσοψη, τότε, συνήθως απαιτείται η έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας. Αντίθετα, ένα απλό βάψιμο ή η αντικατάσταση ενός κουφώματος στο ίδιο ακριβώς άνοιγμα, μπορεί να γίνει χωρίς έκδοση άδειας. Ωστόσο, και πάλι πρέπει να εξεταστεί αν απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ή εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες.
Γιατί χρειάζεται η έκδοση άδειας τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης δεν χτίζει;
Η πολεοδομική νομοθεσία δεν αφορά μόνο νέες οικοδομές. Αφορά και εργασίες που επηρεάζουν τη λειτουργία, την ασφάλεια ή την εικόνα ενός κτιρίου. Για παράδειγμα, κάποιος μπορεί να θεωρεί ότι η τοποθέτηση σκαλωσιάς για βάψιμο της πολυκατοικίας είναι μια απλή εργασία. Ομως από τη στιγμή που χρησιμοποιούνται ικριώματα, απαιτείται η έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας και μέτρα ασφαλείας. Αν γίνει καταγγελία και δεν υπάρχει άδεια, τότε, επιβάλλονται πρόστιμα, τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στους υπεύθυνους των εργασιών.
Τι προβλέπεται με τα ένσημα του ΕΦΚΑ;
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πως ακόμη και σε μια ανακαίνιση διαμερίσματος, όταν απασχολούνται τεχνίτες και συνεργεία, προβλέπεται απογραφή οικοδομοτεχνικού έργου στον ΕΦΚΑ, και υπολογισμός ασφαλιστικών εισφορών.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι μια πλήρης ανακαίνιση παλιού διαμερίσματος, όπου γίνονται καθαιρέσεις, σοβατίσματα, αλλαγές πλακιδίων, υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι πρόκειται για «μικροδουλειές». Ετσι, αν σε μελλοντικό έλεγχο διαπιστωθεί ότι έγιναν εργασίες χωρίς απογραφή στον ΕΦΚΑ, μπορεί να επιβληθούν αναδρομικές επιβαρύνσεις και πρόστιμα.
Τι προβλέπεται για τα μπάζα της ανακαίνισης;
Πολλοί θεωρούν ότι μπορούν να αφήσουν τα οικοδομικά απόβλητα δίπλα στους κάδους απορριμμάτων ή σε κάποιο οικόπεδο. Αυτό όμως απαγορεύεται. Τα μπάζα θεωρούνται Απόβλητα Εκσκαφών, Κατασκευών και Κατεδαφίσεων (ΑΕΚΚ) και πρέπει να οδηγούνται υποχρεωτικά σε εγκεκριμένα συστήματα ανακύκλωσης και διαχείρισης.
Για παράδειγμα, σε μια ολική ανακαίνιση, όπου αποξηλώνονται πλακάκια, ντουλάπια, είδη υγιεινής και τοίχοι, ο μηχανικός συντάσσει Σχέδιο Διαχείρισης Αποβλήτων και γίνεται συνεργασία με αδειοδοτημένη εταιρεία αποκομιδής μπαζών. Στο τέλος των εργασιών εκδίδεται βεβαίωση παραλαβής των αποβλήτων, η οποία αποδεικνύει ότι η διαδικασία έγινε νόμιμα.
Ποιο είναι το μεγαλύτερο λάθος που κάνουν οι ιδιοκτήτες;
Το μεγαλύτερο λάθος είναι ότι ξεκινούν εργασίες χωρίς προηγούμενο έλεγχο από μηχανικό, μιας και πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι θα «τακτοποιήσουν τα χαρτιά μετά». Ομως όταν γίνει καταγγελία ή όταν θελήσουν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητο, τότε , ανακαλύπτουν ότι υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, ελλείψεις στα ένσημα ή προβλήματα με τις άδειες. Ετσι, σε αρκετές περιπτώσεις, το κόστος αποκατάστασης είναι πολλαπλάσιο από αυτό που θα απαιτούσε εξαρχής η σωστή διαδικασία.
Ενας ιδιοκτήτης δεν γνώριζε πως χρειαζόταν άδεια για την ανακαίνιση. Μπορεί να νομιμοποιήσει εκ των υστέρων τις εργασίες που έγιναν με την έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας;
Αν οι εργασίες μπορούσαν να γίνουν νόμιμα με Αδεια Μικρής Κλίμακας, μπορεί να εκδοθεί εκ των υστέρων ΕΕΔΜΚ νομιμοποίησης με την καταβολή του αντίστοιχου προστίμου. Αυτό συμβαίνει συχνά σε εργασίες ανακαίνισης, θερμομόνωσης, αλλαγών όψεων ή εργασίες με ικριώματα που έγιναν χωρίς προηγούμενη άδεια.
Η αλλαγή κουφωμάτων είναι μια απλή εργασία;
Αν αντικατασταθούν τα κουφώματα στο ίδιο άνοιγμα, χωρίς αλλαγές στις διαστάσεις και χωρίς χρήση ικριωμάτων, συνήθως δεν απαιτείται άδεια Μικρής Κλίμακας. Αν όμως μεγαλώσουν τα ανοίγματα, αλλάξει η όψη του κτιρίου ή τοποθετηθούν σκαλωσιές, τότε, απαιτείται άδεια και έλεγχος από μηχανικό. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι πολυκατοικίες όπου ιδιοκτήτες αλλάζουν μόνοι τους χρώματα ή τύπους κουφωμάτων και στη συνέχεια δημιουργούνται προβλήματα με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή με την αισθητική του κτιρίου.
Στη μετατροπή ενός παλιού γραφείου σε Airbnb, αρκεί μια απλή ανακαίνιση;
Οχι πάντα. Η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου είναι σοβαρό πολεοδομικό θέμα, και σε πολλές περιπτώσεις απαιτείται άδεια Μικρής Κλίμακας ή ακόμη και οικοδομική άδεια. Για παράδειγμα, ένα παλιό γραφείο μπορεί να μετατραπεί σε κατοικία, μόνο εφόσον επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής και πληρούνται οι προϋποθέσεις του οικοδομικού κανονισμού. Ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει θέματα όπως: τις θέσεις στάθμευσης, τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, τη στατική επάρκεια, αλλά και την κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας του κτιρίου.
Γιατί ενδιαφέρει την πολεοδομία αν γίνονται εργασίες μέσα σε ένα διαμέρισμα;
Διότι ακόμη και οι εσωτερικές εργασίες μπορεί να επηρεάζουν την ασφάλεια του κτιρίου. Ενα πολύ συχνό λάθος είναι η καθαίρεση τοίχων χωρίς έλεγχο από μηχανικό. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν αν ένας τοίχος είναι φέρων (δηλαδή λειτουργεί ως βασικό δομικό στοιχείο του κτιρίου) ή όχι. Αν πειραχτούν στοιχεία του φέροντος οργανισμού, τότε, μπορεί να δημιουργηθούν σοβαρά στατικά προβλήματα σε ολόκληρη την πολυκατοικία. Γι’ αυτό, η νομοθεσία απαιτεί τεχνικό έλεγχο ακόμη και για φαινομενικά «απλές» παρεμβάσεις.
Μπορεί να γίνει καταγγελία για εργασίες ανακαίνισης;
Μπορεί. Μάλιστα, συμβαίνει πολύ συχνά. Συνήθως οι καταγγελίες γίνονται:
- λόγω θορύβου,
- λόγω χρήσης πεζοδρομίου χωρίς άδεια,
- λόγω μπαζών,
- λόγω σκαλωσιάς χωρίς άδεια,
- ή επειδή οι εργασίες φαίνονται αυθαίρετες.
Τι ζητείται σε έναν έλεγχο;
Σε έναν έλεγχο ζητούνται: η άδεια μικρής κλίμακας, τα στοιχεία του έργου, τα μέτρα ασφαλείας, καθώς και τα δικαιολογητικά διαχείρισης αποβλήτων. Αν δεν υπάρχουν, οι συνέπειες μπορεί να είναι ιδιαίτερα σοβαρές.
Τι γίνεται στην περίπτωση που το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες;
Αυτό είναι ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα. Πριν εκδοθεί οποιαδήποτε άδεια, ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει αν το ακίνητο είναι νόμιμο ή αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Αν έχει κλειστεί αυθαίρετα ένας ημιυπαίθριος χώρος ή έχει γίνει επέκταση μπαλκονιού χωρίς νομιμοποίηση, τότε, μπορεί να μην είναι δυνατή η έκδοση άδειας πριν γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου. Πολλοί ιδιοκτήτες το ανακαλύπτουν δυστυχώς όταν έχουν ήδη ξεκινήσει εργασίες.
Χρειάζεται η συναίνεση των υπολοίπων ενοίκων για εργασίες ανακαίνισης;
Αν οι εργασίες αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή επηρεάζουν την εξωτερική εικόνα του κτιρίου, μπορεί να απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν:
- η θερμοπρόσοψη,
- η τοποθέτηση εξωτερικής μονάδας φυσικού αερίου,
- η αλλαγή κιγκλιδωμάτων,
- η τοποθέτηση πέργκολας,
- ή η εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης.
Γι’ αυτό, είναι σημαντικό πριν ξεκινήσουν οι εργασίες πάντα να εξετάζεται τι προβλέπει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας.
Ποια είναι η σωστή διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί πριν ξεκινήσει μια ανακαίνιση;
Το βασικό είναι να προηγηθεί πλήρης τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος από μηχανικό.
Ετσι ο ιδιοκτήτης γνωρίζει εξαρχής:
- αν το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν
- αν απαιτούνται εγκρίσεις (π.χ. Αρχαιολογία)
- αν επηρεάζεται η στατικότητα
- ποιες άδειες απαιτούνται
- ποιο θα είναι το πραγματικό κόστος
- ποιες είναι οι ασφαλιστικές υποχρεώσεις
- πώς θα ανακυκλωθούν τα μπάζα που θα παραχθούν
- πώς θα ολοκληρωθεί σωστά και νόμιμα το έργο χωρίς προβλήματα στο μέλλον.
