Αγορές / Κτηματαγορά

Απούλητα ακίνητα αλλά οι τιμές στο ύψος τους!

Φούσκα ακινήτων α λα ελληνικά. Έτσι χαρακτηρίζουν την κατάσταση στην ελληνική κτηματαγορά αναλυτές, τραπεζίτες και κατασκευαστές, καθώς, ενώ συγκεντρώνει πολλά από τα χαρακτηριστικά εκείνα που συνθέτουν μια φούσκα, οι τιμές των ακινήτων δεν δείχνουν να επηρεάζονται. Εκατοντάδες ή και χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα σε όλη την Ελλάδα βρίσκονται στα αζήτητα- κι όμως, οι κατασκευαστές δεν ρίχνουν τις τιμές. Ναι μεν στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων οι τιμές επιδέχονται παζάρι, όμως αλλού, όχι μόνο διατηρούνται σταθερές αλλά και συνεχίζουν να ανεβαίνουν με ρυθμούς που ξεπερνούν ακόμη και το 10%!

Μπορεί τα επιτόκια να έχουν σχεδόν διπλασιασθεί τον τελευταίο ενάμιση χρόνο, ανεβάζοντας στα ύψη το κόστος χρηματοδότησης της αγοράς ενός ακινήτου, τα νοικοκυριά όμως δανείζονται πάνω από 10 δισ. ευρώ ετησίως, τροφοδοτώντας με φρέσκο χρήμα την κτηματαγορά. Αν και η ζήτηση είναι πιο υποτονική σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, οι νέες οικοδομικές άδειες τρέχουν με ρυθμό άνω του 10% σε σύγκριση με πέρυσι, γεγονός που σημαίνει ότι και άλλες οικοδομές θα προστεθούν σύντομα στο υπάρχον απόθεμα αδιάθετων κατοικιών. Κι όμως, οι κατασκευαστές, ακουμπώντας στο «μαξιλάρι» των υπερκερδών που συσσώρευσαν κατά τη διάρκεια της χρυσής επταετίας 1999-2005, δεν φαίνονται διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές.

Ανώμαλη προσγείωση;

Όλα αυτά τα χαρακτηριστικά συνθέτουν έναν δυσεπίλυτο γρίφο, ένα μεγάλο αίνιγμα που ακούει στο όνομα «ελληνική αγορά ακινήτων», φαινόμενο που προβληματίζει ακόμη και τους διεθνείς αναλυτές. Οι απαισιόδοξοι, πάντως, δεν κρύβουν τον φόβο τους ότι το «αεροπλανάκι» των τιμών των ακινήτων, που σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Ρropindex πέταξε με ρυθμό ώς και 149% τα τελευταία δέκα χρόνια, κινδυνεύει, εφόσον συνεχιστεί η τρελή αυτή κούρσα, να προσγειωθεί ανώμαλα.

Αυτόν ακριβώς τον φόβο εξέφρασε στο πρόσφατο συνέδριο του «Εconomist» για τα ακίνητα ο συντάκτης του περιοδικού κ. John Αndrews.

Έφερε, μάλιστα, σαν παράδειγμα τη φούσκα της Ιαπωνίας αλλά και κάποιες περιοχές της Βρετανίας στις οποίες οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν. «Οι τιμές στις περιοχές εκείνες είχαν φουσκώσει πολύ. Πρέπει να προσέξετε για να μην πάθετε τα ίδια, για να μη ζήσετε παρόμοιες καταστάσεις», επεσήμανε χαρακτηριστικά.

Σε ρόλο ΑΤΜ

Τα ακίνητα, όπως σημειώνει ο «Εconomist», είναι σε αρκετές χώρες υπερτιμημένα, όπως για παράδειγμα στη Βρετανία όπου τα σπίτια λειτουργούν σαν ΑΤΜ, αφού οι ιδιοκτήτες τους τα χρησιμοποιούν προκειμένου να δανείζονται χρήματα. Πρόκειται για τον θεσμό του «home equity» που κάνει θραύση τα τελευταία χρόνια στο εξωτερικό. Βάζοντάς τα υποθήκη, οι Βρετανοί δανειολήπτες παίρνουν καταναλωτικά δάνεια είτε χρηματοδοτούν τις διακοπές τους είτε αγοράζουν ένα συνταξιοδοτικό πρόγραμμα για να εξασφαλίσουν μια καλή σύνταξη στα γεράματά τους.

Αν οι τιμές των ακινήτων αρχίσουν να υποχωρούν, θα πρόκειται για τον απόλυτο ορισμό της οικονομικής φούσκας σύμφωνα με το περιοδικό, αφού οι δανειολήπτες θα δυσκολευτούν να εξυπηρετήσουν τις δανειακές τους υποχρεώσεις, καθώς οι τράπεζες θα τους ζητούν περισσότερες εγγυήσεις.

«Εδώ είναι Βαλκάνια»

Και όμως, όσοι γνωρίζουν εκ των έσω την ελληνική αγορά, δεν συμμερίζονται πλήρως τους φόβους αυτούς. «Εδώ είναι Βαλκάνια», λένε χαρακτηριστικά, εννοώντας ότι οι οικονομικές αναλύσεις που βρίσκουν εφαρμογή σε άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες, με οργανωμένες κτηματαγορές, με μετοχές δεκάδων εταιρειών real estate να διαπραγματεύονται στα Χρηματιστήρια και κατοικίες που- όπως στην περίπτωση της Βρετανίας- χρησιμοποιούνται για να καλύψουν και άλλες ανάγκες, δεν ισχύουν απόλυτα στην Ελλάδα.

Το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι ένα από τα βασικά στοιχεία που συντηρεί το παράδοξο της ελληνικής κτηματαγοράς. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στατιστικά στοιχεία, πάνω από το 80% των Ελλήνων διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία- το υψηλότερο στην ευρωζώνη- όταν το αντίστοιχο πο σοστό στην Αγγλία, τη χώρα με το πιο ανεπτυγμένο καθεστώς στεγαστικών δανείων στην Ευρώπη, δεν ξεπερνά το 70%. Αντίστοιχα, στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες το ποσοστό ανέρχεται σε περίπου 60%.

Όπως αναφέρουν τραπεζίτες αλλά και κατασκευαστές, αυτό σημαίνει ότι οι περισσότερες αγορές στην Ελλάδα γίνονται όχι με σκοπό την επένδυση (ενοικίαση, πώληση σε υψηλότερη τιμή κ.λπ.) αλλά την κάλυψη ιδιωτικών στεγαστικών αναγκών. «Οι Έλληνες αγοράζουν σπίτι για να μείνουν και όχι για να το πουλήσουν μετά από μερικά χρόνια, προκειμένου να αποκομίσουν υπεραξίες επειδή οι τιμές ανέβηκαν», αναφέρει χαρακτηριστικά τραπεζίτης που ασχολείται με τη στεγαστική πίστη.

Το νόμισμα της υψηλής ιδιοκατοίκησης έχει και άλλη όψη. Όταν οι τιμές των ακινήτων πιέζονται στις κτηματαγορές του εξωτερικού, όσοι είχαν αγοράσει με σκοπό την επένδυση πωλούν μαζικά, εντείνοντας τις πιέσεις και προκαλώντας το «σκάσιμο της φούσκας». Κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει, όμως, στην Ελλάδα, καθώς- ακόμα και τα ακίνητα που είναι «καθαρά» από δάνεια- χρησιμοποιούνται ως ιδιωτικές κατοικίες και πολύ δύσκολα αλλάζουν χέρια.

2.680 ευρώ

το τετραγωνικό μέτρο πωλείται φέτος διαμέρισμα στην Καισαριανή αντί 2.350 ευρώ πέρυσι

2.350 ευρώ

το τετραγωνικό μέτρο αγοράστηκε φέτος μεζονέτα στους Θρακομακεδόνες αντί 2.100 ευρώ πέρυσι

Οι απαισιόδοξοι εκφράζουν φόβους ότι το «αεροπλανάκι» των τιμών κινδυνεύει να προσγειωθεί ανώμαλα

Το προφίλ της αγοράς ακινήτων

98%

αυξήθηκε η μέση τιμή πώλησης των ακινήτων την περίοδο 1999-2006, ενώ σε κάποιες περιοχές έφτασε το 149% (δείκτης Ρropindex)

7,2%

αυξάνεται, σε σχέση με πέρυσι, το κόστος της οικοδομής (Στατιστική Υπηρεσία)

5% – 15%

χαμηλότερη τιμή μπορούν να επιτύχουν έπειτα από διαπραγμάτευση οι υποψήφιοι αγοραστές για ακίνητα στα βόρεια και νότια προάστια 2,5% – 4%

εκτιμά η Εθνική Τράπεζα ότι θα αυξάνονται ετησίως οι τιμές των ακινήτων ώς το τέλος της δεκαετίας 66,8%

του συνολικού χρέους των νοικοκυριών είναι από στεγαστικά δάνεια, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος 80%

τουλάχιστον των Ελλήνων διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία, έναντι ποσοστού 60% στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες 100.000 – 150.000

ευρώ είναι η αξία των ακινήτων σε περιοχές του κέντρου, όπου αγοράζουν μαζικά οι μετανάστες συμβάλλοντας στη συντήρηση της ζήτησης

Ο κρυφός ρόλος των μεταναστών

Ακόμα ένα στοιχείο που διαφοροποιεί την ελληνική κτηματαγορά, δίνοντας τροφή στην ιδιότυπη φούσκα των ακινήτων είναι το έντονο ενδιαφέρον των οικονομικών μεταναστών για αγορά κατοικίας. Ολοένα και περισσότεροι είναι εκείνοι πουέχοντας περάσει μια δεκαετία ή και παραπάνω στην Ελλάδαστρέφονται στην απόκτηση μόνιμης κατοικίας, πληρώνοντας μάλιστα με «ζεστό χρήμα» τους ιδιοκτήτες. Λόγω της οικονομικής τους δυνατότητας, στρέφονται ως επί το πλείστον σε ακίνητα ηλικίας άνω των 15 ετών και σε περιοχές του κέντρου που δεν συγκαταλέγονται στις πρώτες προτιμήσεις των Ελλήνων αγοραστών. Με προϋπολογισμό ανάμεσα στα 100.000 και τα 150.000 ευρώ αγοράζουν μαζικά το τελευταίο διάστημα δυάρια, τριάρια ή και τεσσάρια διαμερίσματα σε περιοχές όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, το Μεταξουργείο και η Βικτώρια. Περιοχές που συμμετέχουν και αυτές στο «πάρτι» της ανόδου των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, έχοντας κερδίσει τουλάχιστον 30% στην αξία τους μέσα σε μια τριετία. Δεν είναι τυχαίο ότι από τον Ιανουάριο του 2006 ώς σήμερα, σε μια περίοδο χαμηλών ή και μηδενικών αυξήσεων για το σύνολο της αγοράς, οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων στην περιοχή της Κυψέλης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Αspis Real Εstate, έτρεξαν με ρυθμό ανόδου 12,2%!

Η μία φούσκα συντηρεί την άλλη Τα χρήματα αυτά των οικονομικών μεταναστών είναι η «μαγιά» που χρησιμοποιούν στη συνέχεια οι Έλληνες αγοραστές που επιλέγουν να αναβαθμίσουν την κατοικία τους.

Κορυφαίος τραπεζίτης ανέφερε πρόσφατα ότι η αναβάθμιση της κατοικίας θα είναι η νέα, μεγάλη τάση στην κτηματαγορά, καθώς ολοένα και περισσότεροι πωλούν παλαιά ακίνητα και στη συνέχεια προσθέτουν από 100.000 έως και 150.000 ευρώ για να αγοράσουν περισσότερα τετραγωνικά σε καλύτερες περιοχές.

Για παράδειγμα, ένα παλιό τεσσάρι στην Κυψέλη πωλείται σήμερα έναντι περίπου 150.000 ευρώ, συνήθως σε κάποιον οικονομικό μετανάστη. Με βάση τα χρήματα αυτά, οι ιδιοκτήτες του παίρνουν στεγαστικό δάνειο 100.000

ευρώ προσθέτουν 50.000

ευρώ από τις δικές τους οικονομίες και αγοράζουν ένα καινούργιο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών στην Αγία Παρασκευή.

Δηλαδή, η μια φούσκα συντηρεί την άλλη κ.ο.κ.

Οι φθηνές περιοχές οδηγούν την κούρσα των ανατιμήσεων

Με πολλές και διαφορετικές ταχύτητες τρέχουν οι τιμές των ακινήτων στην κτηματαγορά μέσα στο 2007. Σε φθηνές περιοχές της Δυτικής Αθήνας, των Μεσογείων και σε ορισμένες συνοικίες των Αθηνών, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με διψήφια ποσοστά, ενώ στα βόρεια και στα νότια προάστια η αγορά κατοικίας έχει εισέλθει σε περίοδο… εκπτώσεων. Το πάνω χέρι στο ράλι των τιμών έχουν πλέον πάρει οι φθηνές περιοχές, οι οποίες μέχρι πριν από τρία με τέσσερα χρόνια δεν παρουσίαζαν τόσο υψηλό αγοραστικό ενδιαφέρον. Βάσει των συναλλαγών που πραγματοποίησε από τον Ιανουάριο του 2006 έως και σήμερα η εταιρεία Αspis Real Εstate (θυγατρική στο real estate του ομίλου της Αspis Βank), προκύπτουν αυξήσεις σε σχέση με πέρυσι κατά 15,8% στους Αγίους Αναργύρους, 14,6% στη Νέα Ιωνία, 14,3% στην Πετρούπολη, 14% στην Καισαριανή, 12,5% στο Κορωπί και 12,2% στην Κυψέλη.

Οι κατασκευαστές, εξηγούν οι αναλυτές, ανακαλύπτουν τα τελευταία χρόνια τις περιοχές αυτές, με αποτέλεσμα η προσφορά νέων, ποιοτικών διαμερισμάτων να μην καλύπτει την ολοένα μεγαλύτερη ζήτηση και ο ρυθμός αύξησης των τιμών να είναι ραγδαίος. Φυσικά παρά τις αυξήσεις, οι μέσες τιμές στις «καινούργιες» αυτές περιοχές παραμένουν χαμηλές. Οι Άγιοι Ανάργυροι, για παράδειγμα- σύμφωνα πάντα με τα ευρήματα της Αspis- έχουν μέση τιμή στα 1.969 ευρώ, το Κορωπί στα 2.325 ευρώ και η Νέα Ιωνία στα 2.212 ευρώ, γεγονός που δείχνει τα μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης που έχουν σε ορίζοντα πενταετίας.

Παζάρια στις ακριβές περιοχές

Αντίθετα, στην αγορά κατοικίας των ακριβών περιοχών στα βόρεια και νότια προάστια, τον πρώτο λόγο έχει πλέον το παζάρι. Αναμενόμενο, αν αναλογιστεί κανείς ότι οι τιμές έχουν πιάσει σχεδόν παντού «οροφή». Πολλοί από τους κατασκευαστές που έβγαλαν το 2005 άρον άρον νέες οικοδομικές άδειες για να προλάβουν «τον σκόπελο του ΦΠΑ και τις νέες αντικειμενικές αξίες», απογειώνοντας έτσι και τις τιμές, είδαν τις προσδοκίες τους σύντομα να διαψεύδονται.

Έρευνα της Αspis δείχνει, για παράδειγμα, ότι στα Βριλήσσια, το Μαρούσι και το Χαλάνδρι στην κατηγορία των μεγάλων διαμερισμάτων 100-120 τ.μ., τα απούλητα σπίτια φτάνουν σε ποσοστό το 40%, ενώ νότια, στη Γλυφάδα και το Παλαιό Φάληρο, το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 45%. Πρόκειται για κατοικίες που κτίστηκαν το 2006 (με βάση άδειες του 2005), κόντρα σε κάθε νόμο προσφοράς και ζήτησης. Οι υποψήφιοι αγοραστές, εκμεταλλευόμενοι την συγκυρία, μπορούν μέσω διαπραγματεύσεων να μειώσουν μέχρι και 15% την τιμή που ζητεί ο κατασκευαστής για το ακίνητό του.

Όσο περισσότερα είναι τα τετραγωνικά τόσο μεγαλύτερο μπορεί να γίνει το ποσοστό μείωσης της τιμής. Επιπλέον, η έκπτωση μπορεί να είναι είτε επί της ονομαστικής αξίας του ακινήτου είτε υπό μορφή ενσωμάτωσης στη ζητούμενη τιμή της αξίας του πάρκινγκ (15.000-20.000 ευρώ), που στην αντίθετη περίπτωση θα επιβάρυνε το τελικό κόστος.