Νέες φορολογικές επιβαρύνσεις και αύξηση των τιμών στα νεόδμητα ακίνητα φέρνει

το σχέδιο «οικοδομή» του υπουργείου Οικονομικών. Το σχέδιο περιλαμβάνει την

επιβολή του ΦΠΑ 19% σε τιμές υψηλότερες των αντικειμενικών αξιών, καθώς και

την αύξηση – κατά 50%-55% σύμφωνα με πληροφορίες – του Ελάχιστου Κόστους

Κατασκευής βάσει του οποίου υπολογίζονται τα εισοδήματα που δηλώνουν στην

Εφορία όλα τα επαγγέλματα που δραστηριοποιούνται στον χώρο των κατασκευών.

Αυτό σημαίνει ότι εκατοντάδες χιλιάδες επαγγελματίες της οικοδομής θα κληθούν

να δηλώσουν για το 2006 υψηλότερα εισοδήματα στην Εφορία και άρα να καταβάλουν

υψηλότερους φόρους. Τόσο το κόστος από την επιβολή του ΦΠΑ όσο και η

φορολογική επιβάρυνση των επαγγελμάτων αυτών, αναμένεται να μετακυλισθούν στις

τελικές τιμές πώλησης των νεόδμητων ακινήτων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις από

μεσίτες και κατασκευαστές, μόνο η επιβολή ΦΠΑ θα επιφέρει αυξήσεις στις τιμές

μέχρι και 15%.

Αναλυτικότερα οι επιπτώσεις από το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών είναι οι

ακόλουθες:

* Πρώτον, μεγάλη αύξηση της φορολογητέας αξίας των ακινήτων επί της οποίας θα

επιβάλλεται ο ΦΠΑ. Σύμφωνα με τους σχεδιασμούς, για τον προσδιορισμό της βάσης

υπολογισμού του ΦΠΑ θα λαμβάνονται υπ’ όψιν, εκτός από τις αντικειμενικές

αξίες, το ΕΚΚΟ καθώς και άλλα κριτήρια κόστους, γεγονός που θα οδηγήσει σε

σοβαρή διόγκωση της φορολογητέας αξίας. Άρα η επιβάρυνση του ΦΠΑ στην τελική

τιμή των ακινήτων θα είναι υψηλότερη από ό,τι αν το μοναδικό κριτήριο ήταν οι

αντικειμενικές αξίες.

* Δεύτερον, δεδομένου ότι το ΕΚΚΟ καθορίζει τα εισοδήματα που δηλώνουν στην

Εφορία δεκάδες κλάδοι επαγγελματιών της οικοδομής (υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι,

τεχνίτες, ελαιοχρωματιστές, μαραγκοί κ.λπ.), η αύξησή του συνεπάγεται και

αύξηση των εισοδημάτων που θα αναγκαστούν να δηλώσουν. Άρα θα αυξηθεί και ο

φόρος που θα κληθούν να καταβάλουν. Μάλιστα, η αύξηση του ΕΚΚΟ φέτος δεν θα

είναι η μοναδική αφού το υπουργείο προσανατολίζεται σε ακόμη δύο

αναπροσαρμογές του, το 2007 και το 2008, παράλληλα με την αύξηση των

αντικειμενικών αξιών.

Έχει… ψωμί η οικοδομή

Ενδεικτική των προθέσεων του υπουργείου σε ό,τι αφορά την οικοδομή είναι και η

«λίστα» που ανακοίνωσε πριν από μερικές εβδομάδες ο υπουργός Οικονομίας

Γιώργος Αλογοσκούφης και η οποία περιλαμβάνει επαγγέλματα που δηλώνουν στην

Εφορία εισοδήματα μικρότερα από αυτά των μισθωτών και των συνταξιούχων. Στη

«λίστα» αυτή, μεγάλο μέρος καταλαμβάνουν τα επαγγέλματα της οικοδομής. Στο

ίδιο μήκος κύματος, αρμόδιοι παράγοντες του υπουργείου σημειώνουν ότι η

οικοδομή «έχει μεγάλο φορολογικό ενδιαφέρον» και πως μετά την εισαγωγή του ΦΠΑ

θα έχουν δημιουργηθεί οι βασικές προϋποθέσεις για τον έλεγχο των εισοδημάτων

των επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται σε αυτή. Επιβεβαιώνουν μάλιστα ότι οι

επαγγελματίες του κλάδου της οικοδομής οι οποίοι πλέον, λόγω ΦΠΑ, θα

αναγκαστούν να τηρούν πρόσθετα βιβλία, θα μπουν στο στόχαστρο της Εφορίας, με

συνεχείς διασταυρώσεις και ελέγχους. Έτσι, με τον νέο μηχανισμό που στήνει το

υπουργείο Οικονομικών, δημιουργείται ένα νέο, μεγάλο πεδίο δράσης για την

Εφορία.

Αύξηση του ΕΚΚΟ

Τα σχέδια του υπουργείου Οικονομικών προβλέπουν σημαντική αύξηση του ΕΚΚΟ.

Σήμερα, μετά και την αύξηση των αντικειμενικών αξιών από την 1η Ιανουαρίου, το

ελάχιστο κόστος κατασκευής ξεκινάει από τα 250 ευρώ στις φθηνές περιοχές και

φθάνει τα 500 ευρώ το τ.μ. στις πολύ ακριβές. Όπως εξηγούν στελέχη του

υπουργείου, στόχος είναι να φθάσει μετά την αύξηση στα 400 έως 750 ευρώ ανά

τετραγωνικό, προσεγγίζοντας έτσι το πραγματικό κόστος, το οποίο κυμαίνεται

γύρω στα 1.000 ευρώ το μέτρο.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι με βάση το ΕΚΚΟ υπολογίζεται η αξία των αποδείξεων

υλικών και οικοδομικών εργασιών που πρέπει να προσκομίσουν στην Εφορία οι

κατασκευαστές, οι επαγγελματίες και όλοι όσοι κατασκευάζουν περιστασιακά μια

οικοδομή με τη μέθοδο της αυτεπιστασίας, προκειμένου να τους δοθεί άδεια

ηλεκτροδότησης. Από την αξία των αποδείξεων εξαρτάται και το ύψος του Φόρου

Προστιθέμενης Αξίας που θα καταβάλει ο κατασκευαστής κατά την αγορά των υλικών

και την εξόφληση των οικοδομικών εργασιών.

Πού αποσκοπεί

Στόχος της κυβέρνησης με την αύξηση του ΕΚΚΟ είναι να υποχρεωθούν όσοι

κατασκευάζουν οικοδομές να ζητούν περισσότερες και μεγαλύτερης αξίας – από

ό,τι σήμερα – αποδείξεις υλικών και οικοδομικών εργασιών, προκειμένου να τις

συμψηφίζουν με τον ΦΠΑ που θα εισπράττουν από τους αγοραστές των ακινήτων.

Αυτό, όμως, σημαίνει ότι οι επαγγελματίες του κλάδου της οικοδομής θα

εμφανίζονται να δηλώνουν υψηλότερα εισοδήματα και θα πληρώνουν υψηλότερο φόρο.

Με τη σειρά τους, λοιπόν, θα μετακυλίουν τις επιβαρύνσεις αυτές στις τιμές των

προϊόντων και των υπηρεσιών που παρέχουν. Έτσι, η αναπροσαρμογή του ΕΚΚΟ θα

ανεβάσει το πραγματικό κόστος των οικοδομών.

Δύο παραδείγματα

Από τα παραδείγματα που επεξεργάστηκε η «ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ» προκύπτει ότι πιθανή

αύξηση του Ελάχιστου Κόστους Κατασκευής κατά 55% θα αυξήσει σημαντικά τον ΦΠΑ

που καταβάλλει ο κατασκευαστής. Συγκεκριμένα, για τριώροφη οικοδομή στο

Παγκράτι, εμβαδού 500 τετραγωνικών, το ΕΚΚΟ είναι σήμερα 175.000 ευρώ (350

ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο). Ο κατασκευαστής θα πρέπει να προσκομίσει στην

Εφορία αποδείξεις αυτής της αξίας και, για να τις αποκτήσει, θα πρέπει να

καταβάλει Φόρο Προστιθέμενης Αξίας 33.250 ευρώ (19% επί της συνολικής αξίας).

Αν το Ελάχιστο Κόστος Κατασκευής αυξηθεί, για παράδειγμα κατά 55% – όπως έχει

εισηγηθεί στην ηγεσία του υπουργείου η αρμόδια επιτροπή – και φθάσει στα

271.250 ευρώ (542,5 ευρώ ανά τετραγωνικό), ο κατασκευαστής θα πρέπει να

προσκομίσει στην Εφορία αποδείξεις και τιμολόγια αντίστοιχης αξίας και να

καταβάλει ΦΠΑ υψηλότερο κατά 18.250 ευρώ.

Πιλότος για τους ελέγχους, το «βιβλίο κόστους» που θα τηρούν οι κατασκευαστές

Για πρώτη φορά, φέτος, το υπουργείο Οικονομικών υποχρεώνει όσους ασχολούνται

με την ανέγερση και την πώληση ακινήτων να τηρούν ειδικό κατάλογο, στον οποίο

θα καταγράφουν τις δαπάνες που έχουν πραγματοποιήσει κατά την κατασκευή του

ακινήτου. Στον ειδικό αυτό κατάλογο, τον οποίο ο κατασκευαστής θα πρέπει να

τηρεί ξεχωριστά για κάθε οικοδομή που ανεγείρει, θα καταγράφεται με

λεπτομέρεια κάθε δαπάνη που έχει κάνει, όπως η αγορά υλικών και οι οικοδομικές

υπηρεσίες.

H λίστα αυτή και άλλα στοιχεία, όπως είναι οι αντικειμενικές αξίες, θα

αποτελούν κριτήρια για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των νεόδμητων

ακινήτων που θα πωλούνται από τον κατασκευαστή. Έτσι, ενώ στα παλαιότερα

ακίνητα οι αντικειμενικές αξίες θα ισχύουν ως μοναδικός τρόπος υπολογισμού του

φόρου μεταβίβασης, στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων θα αποτελούν απλώς ένα

από τα στοιχεία που θα προσδιορίζουν τη φορολογητέα αξία τους.

Φοροκαπέλο και στα οικόπεδα εκτός σχεδίου

Νέο φοροκαπέλο στα ακίνητα, αυτή τη φορά στα εκτός σχεδίου (αγροτεμάχια κ.ά.),

ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών. Τις επόμενες εβδομάδες

πρόκειται να ανακοινώσει τις νέες, αυξημένες αντικειμενικές αξίες στα εκτός

σχεδίου οικόπεδα και κτίσματα. Οι αντικειμενικές αξίες αναμένεται να αυξηθούν

50%, κατά μέσον όρο, ενώ σε ορισμένες περιοχές οι αυξήσεις θα είναι πολύ

μεγαλύτερες. Πρόκειται για αυξήσεις οι οποίες θα προκαλέσουν σημαντικές

επιβαρύνσεις στους φορολογουμένους που μετά την ανακοίνωση των νέων τιμών θα

προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις εκτός σχεδίου ακινήτων.

H… καμπάνα της Εφορίας χτυπά κυρίως για περιοχές της Ανατολικής Αττικής, οι

οποίες τα τελευταία χρόνια παρουσίασαν ραγδαία αύξηση τιμών λόγω της

γενικότερης ανάπτυξης της κτηματαγοράς και της δημιουργίας νέων υποδομών

(Αττική Οδός, Προαστιακός Σιδηρόδρομος κ.λπ.).

Εισήγηση για… 17.000%!

Σημειώνεται ότι, λόγω της αλματώδους αύξησης των τιμών στα ακίνητα και ειδικά

στα εκτός σχεδίου που βρίσκονται κοντά στις νέες υποδομές, οι επιτροπές που

συνέστησε το υπουργείο Οικονομικών για τις νέες αντικειμενικές τιμές έκαναν

προτάσεις για αυξήσεις που φθάνουν ακόμη και το… 17.000%! Είναι

χαρακτηριστικό ότι σε περιοχή της Ανατολικής Αττικής που εφάπτεται της Αττικής

Οδού και της Λεωφόρου Μαραθώνος, όπου η σημερινή αντικειμενική τιμή τής εκτός

σχεδίου γης είναι 8,80 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, προτάθηκε από την επιτροπή

να αυξηθεί στα 96,8 ευρώ! Προτάσεις για μεγάλες αυξήσεις έχουν γίνει και για

περιοχές της χώρας που σύντομα αναμένεται να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης.

Πρόκειται κυρίως για περιοχές της Ανατολικής Αττικής και άλλες που εφάπτονται

επαρχιακών πόλεων. Στο υπουργείο Οικονομικών αναφέρουν, πάντως, ότι οι

αυξήσεις που τελικά θα αποφασισθούν και θα ανακοινωθούν μέσα στις επόμενες

εβδομάδες θα είναι χαμηλότερες από αυτές που προτείνονται από τις επιτροπές

και θα κυμαίνονται μεσοσταθμικά στο 50%.

Μεταβιβάσεις… επειγόντως

Οι εβδομάδες που απομένουν έως την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών τιμών

στα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι ένα χρονικό παράθυρο για την πραγματοποίηση

μεταβιβάσεων με βάση τις σημερινές χαμηλές τιμές.

Τελευταία Νέα