Σταθερό επιτόκιο συνιστούν τον τελευταίο καιρό τα περισσότερα τραπεζικά

στελέχη στους υποψήφιους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων, καθώς αναμένεται

αύξηση των επιτοκίων. Τραπεζικά στελέχη δεν αποκλείουν εντός του επόμενου

έτους να υπάρξει αύξηση των επιτοκίων του ευρώ κατά μισή έως 0,75 της μονάδας.

Ωστόσο, η απόφαση για λήψη στεγαστικού δανείου με σταθερό ή κυμαινόμενο

επιτόκιο είναι δύσκολη, ιδιαίτερα την περίοδο αυτή, για τους εξής λόγους:

* Πρώτον, έχουν δημιουργηθεί στεγαστικά προγράμματα που καλύπτουν τον

δανειολήπτη από κίνδυνο αύξησης των επιτοκίων.

* Δεύτερον, τα κυμαινόμενα επιτόκια είναι πολύ μικρότερα από τα

σταθερά. H διαφορά τους σήμερα κυμαίνεται περίπου στις 2,5 μονάδες, γεγονός

που σημαίνει σημαντική επιβάρυνση για τον δανειολήπτη που παίρνει δάνειο με

σταθερό επιτόκιο, έναντι εκείνου που παίρνει με κυμαινόμενο επιτόκιο. Με απλά

λόγια, αυτό σημαίνει ότι μέχρι να αυξηθούν τα επιτόκια ο δανειολήπτης με το

κυμαινόμενο έχει κερδίσει από τις μικρότερες μηνιαίες δόσεις που θα έχει

καταβάλει, σε σχέση με εκείνον που πήρε σταθερό. Επιπλέον, αρκετοί είναι αυτοί

που θεωρούν δύσκολο να αυξηθούν τα ευρωπαϊκά επιτόκια απότομα και με μεγάλα

άλματα, δηλαδή 2,5 μονάδες, σε μικρό διάστημα.

* Τρίτον, όλες σχεδόν οι τράπεζες μετατρέπουν το κυμαινόμενο επιτόκιο

σε σταθερό με ένα εφάπαξ κόστος (συνήθως από 80 έως 150 ευρώ).

Γενικά, ακριβότερη δόση έχουν να πληρώνουν όσοι δανείζονται με σταθερό

επιτόκιο. Τα κυμαινόμενα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια εξακολουθούν να

συμφέρουν, καθώς παραμένουν σε αρκετά χαμηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με τα

σταθερά. Παράλληλα, η άνοδος των επιτοκίων του ευρώ φαίνεται ότι καθυστερεί,

λόγω των χαμηλών ρυθμών ανάπτυξης στην ευρωζώνη και της ανατίμησης του ευρώ.

Αυτό σημαίνει ότι θα καθυστερήσει και η άνοδος των επιτοκίων των τραπεζικών

δανείων που θα οδηγούσε σε αύξηση της μηνιαίας επιβάρυνσης για όσους έχουν

δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.

1,5 μονάδα η διαφορά

Ο φόβος των δανειοληπτών για πιθανή αύξηση των επιτοκίων του ευρώ μπορεί να

ξεπεραστεί, παίρνοντας στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο. Όμως, η σιγουριά

για σταθερό επιτόκιο μέχρι τη λήξη του δανείου μάλλον πληρώνεται ακριβά. Και

αυτό γιατί η διαφορά μεταξύ κυμαινόμενου και σταθερού επιτοκίου για μεγάλη

διάρκεια (πάνω από 15 χρόνια) είναι περίπου 1,5 ποσοστιαία μονάδα. Σήμερα, τα

κυμαινόμενα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια είναι γύρω στο 4,5% και τα σταθερά

για 15 χρόνια γύρω στο 6,5%.

Το κόστος αλλαγής δανείου

Στο μεταξύ οι τράπεζες έχουν δημιουργήσει σειρά προγραμμάτων που με μικρό ή

καθόλου κόστος ο δανειολήπτης μπορεί να μετατρέψει το κυμαινόμενο επιτόκιο του

στεγαστικού δανείου σε σταθερό. Συνήθως το κόστος αυτό είναι γύρω στα 150

ευρώ. Το ποσό αυτό καταβάλλεται άπαξ. Αντίθετα, η αλλαγή του επιτοκίου από

σταθερό σε κυμαινόμενο μπορεί να κοστίσει περισσότερο και η διαδικασία συνήθως

είναι πιο δύσκολη. Λίγες τράπεζες προβλέπουν άπαξ κόστος για μετατροπή του

επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό. Στις περισσότερες περιπτώσεις το κόστος

προκύπτει από το λεγόμενο «κόστος επανατοποθέτησης». Δηλαδή ο πελάτης πληρώνει

στην τράπεζα την ενδεχόμενη ζημία που προκύπτει λόγω αλλαγής του επιτοκίου.

Εάν προκύπτει κέρδος για την τράπεζα δεν ωφελείται ο πελάτης.

Διαφορετικά προγράμματα

Για παράδειγμα, η Alpha Bank μετατρέπει το κυμαινόμενο επιτόκιο σε σταθερό

δωρεάν, ενώ η EFG Eurobank έχει δημιουργήσει το πρόγραμμα «Ευέλικτα

Στεγαστικά» όπου ο δανειολήπτης μπορεί να αλλάζει επιτόκια, διάρκειες, ύψος

μηνιαίας δόσης, αριθμό δόσεων τον χρόνο κ.λπ. Επίσης, η Εθνική Τράπεζα έναντι

ενός ποσού (περίπου 150 ευρώ) δίνει τη δυνατότητα να μετατρέπει ο δανειολήπτης

το επιτόκιο του δανείου όσες φορές θέλει. Αντίστοιχα προγράμματα διαθέτουν και

οι άλλες τράπεζες, οι οποίες τα προσφέρουν με διάφορες παραλλαγές (π.χ. η

Aspis προσφέρει πρόγραμμα μεταφοράς υπολοίπου στεγαστικών δανείων, η Πειραιώς

δίνει παράλληλα τη δυνατότητα να πληρώνει ο δανειολήπτης μόνο τόκο και το

κεφάλαιο να το εξοφλήσει αργότερα με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο κ.λπ.).

«Ακριβότερο» το σταθερό

Ένα παράδειγμα, το οποίο λαμβάνει την ακραία περίπτωση να αυξηθούν τα επιτόκια

του ευρώ κατά 1,5 μονάδα σε έναν χρόνο, είναι χαρακτηριστικό: Έστω ότι κάποιος

δανείζεται 60.000 ευρώ για 15 χρόνια με κυμαινόμενο επιτόκιο 5%. H μηνιαία

δόση υπολογίζεται σε 475 ευρώ. Αν επιλέξει σταθερό επιτόκιο 6,5%, τότε η

μηνιαία δόση υπολογίζεται σε 523 ευρώ. Δηλαδή, με το σταθερό πληρώνει 48 ευρώ

τον μήνα περισσότερο. Αυτό σε ετήσια βάση οδηγεί σε επιβάρυνση 576 ευρώ.

Το δάνειο έχει και… έξοδα

Στην πράξη, πέρα από το επιτόκιο, ο υποψήφιος δανειολήπτης θα πρέπει να

υπολογίσει και τα έξοδα που τον επιβαρύνουν από τη στιγμή που θα υποβάλει την

αίτηση μέχρι και την εκταμίευση του δανείου.

Ένας δανειολήπτης που έχει πάρει έγκριση στεγαστικού δανείου ύψους 100.000

ευρώ μπορεί να φτάσει να πληρώσει για έξοδα έως και πάνω από 3.000 ευρώ.

Τα έξοδα

* Εφάπαξ δαπάνη για την προέγκριση. Συνήθως ανέρχεται σε 50-60 ευρώ και

καταβάλλεται με την υποβολή της αίτησης. Το ποσό αυτό δεν επιστρέφεται στον

πελάτη, ακόμη και αν στο στάδιο του νομικού ή του τεχνικού ελέγχου του

ακινήτου απορριφθεί για κάποιο λόγο η αίτησή του.

* Εφάπαξ δαπάνη έγκρισης και ελέγχων. Συνήθως κλιμακώνεται ανάλογα με

το ποσό και κυμαίνεται μεταξύ 350 και 3.000 ευρώ. Επίσης, αρκετές τράπεζες,

μετά την έγκριση του δανείου, συμψηφίζουν τα έξοδα έγκρισης και ελέγχων με το

ποσό των 50 ή 60 ευρώ που πλήρωσε ο δανειολήπτης κατά την υποβολή της αίτησης.

Σε όλα αυτά τα έξοδα, πάντως, οι τράπεζες κάνουν μεγάλες εκπτώσεις. Ορισμένες

τράπεζες συμπεριλαμβάνουν στα έξοδα φακέλου με τα οποία χρεώνουν τον

δανειολήπτη και το κόστος του νομικού ελέγχου των τίτλων αλλά και τα έξοδα του

πολιτικού μηχανικού που θα κάνει την εκτίμηση του ακινήτου.

* Έξοδα παράστασης δικηγόρου. Σε όλα τα στεγαστικά δάνεια που

χορηγούνται με προσημείωση του ακινήτου απαιτείται η έκδοση δικαστικής

απόφασης για προσημείωση του ακινήτου. Για τον σκοπό αυτόν απαιτείται

παράσταση δικηγόρου στο δικαστήριο, η οποία κοστίζει περίπου 265 ευρώ.

* Έξοδα υποθηκοφυλακείου. Ο δανειολήπτης επιβαρύνεται με 0,75% της

αξίας του ακινήτου που προσημειώνεται. Για ποσό δανείου 60.000 τα έξοδα

ανέρχονται σε περίπου 580 ευρώ.

Συνολικά, για ένα δάνειο ύψους 60.000 ευρώ απαιτούνται συνήθως έξοδα 1.700

ευρώ, τα οποία καταβάλλονται εφάπαξ (στην αρχή).