Περισσότερος φόρος για την κάλυψη του πόθεν έσχες, πρόσθετος ΦΠΑ και αυξημένα

συμβολαιογραφικά έξοδα για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης είναι οι νέες

επιβαρύνσεις που φέρνει η κυβερνητική εξουσιοδότηση στους εφόρους να

προσαυξάνουν την αντικειμενική αξία των ακινήτων που υπάγονται σε καθεστώς

Φόρου Προστιθέμενης Αξίας.

Έτσι, εκτός από την ίδια την αύξηση των αντικειμενικών τιμών και τη θέσπιση

του ΦΠΑ, οι φορολογούμενοι θα βρεθούν αντιμέτωποι με αλυσιδωτές επιβαρύνσεις

λόγω της θέσπισης, από το υπουργείο Οικονομικών, νέου τρόπου υπολογισμού της

φορολογητέας αξίας των ακινήτων που θα φορολογούνται με ΦΠΑ. Από τη

φορολογητέα αξία των ακινήτων που μεταβιβάζονται, καθορίζονται – αμέσως ή

εμμέσως – μια σειρά από τέλη και φόρους. Εκτός από τον ίδιο τον ΦΠΑ που θα

καταβάλει ο αγοραστής κατά την απόκτηση νεόδμητου ακινήτου, θα πρέπει να

δικαιολογεί και την προέλευση των χρημάτων που δαπανά κατά τη μεταβίβαση

(πόθεν έσχες).

Πόθεν έσχες

Οι φορολογούμενοι που προχωρούν στην αγορά περιουσιακών στοιχείων δηλώνουν στη

φορολογική τους δήλωση το ποσό που δαπάνησαν για την αγορά,

συμπεριλαμβανομένων των εξόδων και των φόρων που κατέβαλαν. Στην περίπτωση

απόκτησης ακινήτου, οι φορολογούμενοι, στη συντριπτική πλειονότητα, δηλώνουν

ως τίμημα την αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία είναι σημαντικά

χαμηλότερη της αγοραίας. Οι φορολογούμενοι που με βάση τα εισοδήματα που

δήλωσαν τα προηγούμενα έτη δεν μπορούν να δικαιολογήσουν την αγορά των

ακινήτων, θεωρείται από την Εφορία ότι απέκρυψαν εισοδήματα, τα οποία

καλούνται να δηλώσουν εκπρόθεσμα, καταβάλλοντας πρόσθετο φόρο εισοδήματος και

πρόστιμα.

Στην παγίδα αυτή αναμένεται να βρεθούν σύντομα πολλοί φορολογούμενοι. Όσοι

προχωρήσουν στην αγορά νεόδμητου ακινήτου που φορολογείται με ΦΠΑ, δεν πρέπει

σε καμία περίπτωση να θεωρούν ότι θα αποφύγουν την «τσιμπίδα» του πόθεν έσχες

αν δηλώσουν ως τίμημα απόκτησης την αντικειμενική αξία. Οι έφοροι, με βάση τον

νόμο που ψήφισε η κυβέρνηση για τον ΦΠΑ στα ακίνητα αλλά και τις οδηγίες που

πρόκειται να δοθούν στις Εφορίες μέσω ειδικής εγκυκλίου, θα διενεργούν έλεγχο

στην αξία που δήλωσε ο φορολογούμενος και, στην περίπτωση που έχει δηλωθεί η

αντικειμενική, θα την προσαυξάνουν. Το εύρος της προσαύξησης θα εξαρτάται από

στοιχεία του κόστους κατασκευής της οικοδομής και άλλα δεδομένα που θα

περιλαμβάνονται στον φάκελο της άδειας δόμησης που έχει χορηγήσει η

Πολεοδομία. Σε κάθε περίπτωση καταλυτικό ρόλο θα παίζει ο ίδιος ο έφορος που

θα διενεργεί τον έλεγχο, καθώς παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών

αποκλείουν το ενδεχόμενο να θεσπιστεί μαθηματικός τύπος για τον καθορισμό της

προσαύξησης της αντικειμενικής τιμής.

Κατά συνέπεια ο έφορος θα προσαυξάνει το τίμημα που αναγνωρίζει η Εφορία για

την αγορά του ακινήτου, και ο φορολογούμενος θα είναι υποχρεωμένος να

δικαιολογήσει στην Εφορία υψηλότερο εισόδημα, προκειμένου να αποφύγει την

«τσιμπίδα» του πόθεν έσχες. Οι φορολογούμενοι που δεν θα είναι σε θέση να

δικαιολογήσουν το επιπλέον εισόδημα θα αναγκάζονται, είτε να συνάπτουν

τραπεζικό δάνειο (προκειμένου να το δικαιολογήσουν) είτε να πληρώνουν επιπλέον

φόρο λόγω του πόθεν έσχες.

Ένα παράδειγμα

Ένα νεόδμητο ακίνητο 100 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή της Ηλιούπολης, για

παράδειγμα, έχει σήμερα αντικειμενική αξία 90.000 ευρώ. Ο φορολογούμενος που

θα το αγοράσει θα δηλώσει αυτή την αξία ως τίμημα για την αγορά του, ενώ θα

έχει μεριμνήσει προκειμένου να καλύπτει το πόθεν έσχες με βάση τα εισοδήματα

που δήλωσε στην Εφορία τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, ο έφορος θα προχωρήσει σε

έλεγχο της δήλωσης ΦΠΑ για το τίμημα του ακινήτου. Με βάση το νέο σύστημα

υπολογισμού της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, θα προχωρήσει σε προσαύξηση

του τιμήματος. Αν υποθέσουμε ότι θα προσαυξήσει την αξία του ακινήτου κατά

20%, το τίμημα του ακινήτου που υποτίθεται ότι κατέβαλε ο φορολογούμενος θα

φθάσει στα 108.000 ευρώ. Έτσι, ο φορολογούμενος θα είναι υποχρεωμένος να

δικαιολογήσει στην Εφορία την προέλευση των επιπλέον 18.000 ευρώ. Αν δεν

μπορεί να τα δικαιολογήσει, είτε θα καταφεύγει σε τραπεζικό δανεισμό, είτε θα

θεωρείται ότι τα απέκρυψε από την Εφορία και θα πληρώνει πρόσθετο φόρο

εισοδήματος.

Πρόσθετος ΦΠΑ

H προσαύξηση της αντικειμενικής τιμής από τον έφορο δεν θα επηρεάζει μόνο το

πόθεν έσχες του φορολογούμενου, αλλά και θα τον αναγκάζει να βάλει πιο βαθιά

το χέρι στην τσέπη για την καταβολή πρόσθετου φόρου, αφού θα αυξάνεται η βάση

πάνω στην οποία θα υπολογίζεται ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας. Στο προηγούμενο

παράδειγμα ο φορολογούμενος θα καταβάλει, με βάση την αντικειμενική αξία,

17.100 ευρώ (19% των 90.000 ευρώ). Εφόσον ο έφορος προχωρήσει σε προσαύξηση

της αντικειμενικής αξίας, ο φορολογούμενος θα καταβάλει 20.520 ευρώ (19% των

108.000 ευρώ), δηλαδή 3.420 ευρώ επιπλέον.

Θα αυξάνονται και τα έξοδα μεταβίβασης

Με βάση τη φορολογητέα αξία του ακινήτου καθορίζονται και τα έξοδα

μεταβίβασης, όπως είναι τα συμβολαιογραφικά, τα τέλη παράστασης δικηγόρου κατά

τη μεταβίβαση, το τέλος μετεγγραφής στο υποθηκοφυλακείο και οι διάφορες

εισφορές υπέρ τρίτων. Οι φορολογούμενοι που θα πηγαίνουν στην Εφορία και ο

έφορος θα προσαυξάνει την αξία του ακινήτου που αγόρασαν, θα είναι

υποχρεωμένοι να συντάξουν συμβόλαια με βάση την υψηλότερη τιμή που θα

καθορίζει η Εφορία. Έτσι, θα προσαυξάνονται και όλα τα έξοδα που προκύπτουν

κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου. Τα έξοδα αυτά ανέρχονται περίπου στο 3,5% της

αξίας του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

H προσαύξηση των αντικειμενικών τιμών θα έχει επιπτώσεις και στους

επαγγελματίες του κλάδου της οικοδομής. Οι κατασκευαστές θα είναι υποχρεωμένοι

να δηλώνουν ώς έσοδα τις αυξημένες τιμές ακινήτων που θα καθορίζουν οι

Εφορίες. Έτσι, θα δηλώνουν περισσότερα έσοδα και θα καταβάλλουν αυξημένο φόρο κερδών.

Τελευταία Νέα