ΟΔΗΓΟΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ Πότε συμφέρει η απόκτηση επαγγελματικής στέγης

Ακίνητο με δάνειο ή με leasing; Αυτό είναι το ερώτημα που απασχολεί πολλούς

επαγγελματίες οι οποίοι θέλουν να αποκτήσουν ιδιόκτητη στέγη και δεν διαθέτουν

τα απαιτούμενα κεφάλαια. Καθεμία από τις δύο περιπτώσεις έχει τα πλεονεκτήματα

και τα μειονεκτήματά της.

Με το δάνειο o πελάτης γίνεται αυτόματα ιδιοκτήτης του ακινήτου, ενώ με

το leasing γίνεται κύριος του τίτλου ιδιοκτησίας μόνο με τη λήξη της σύμβασης.

Ακόμη, η διάρκεια αποπληρωμής ενός δανείου μπορεί και να φτάσει τα 25 χρόνια,

ενώ στο leasing η διάρκεια της χρηματοδότησης συνήθως δεν ξεπερνάει τα 15

χρόνια.

Επίσης, το δάνειο χρηματοδοτεί την αγορά, την κατασκευή, την επισκευή και

ανακαίνιση ενός ακινήτου, ενώ το leasing εξυπηρετεί μόνο την αγορά και σε

κάποιες εξαιρετικές μόνο περιπτώσεις και την κατασκευή.

Από την άλλη πάλι πλευρά, ενώ στο δάνειο εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα

μόνο οι τόκοι, στο leasing εκπίπτει το σύνολο των καταβεβλημένων μισθωμάτων,

δηλαδή και οι τόκοι και το κεφάλαιο.

Ένα άλλο πλεονέκτημα του leasing είναι ότι ενώ στον δανεισμό ο ισολογισμός της

επιχείρησης επιβαρύνεται με δανειακές υποχρεώσεις, στο leasing δεν υφίσταται

κάτι παρόμοιο.

Ακόμη, στον δανεισμό απαιτείται συνήθως η προσημείωση κάποιου ακινήτου, ενώ

στο leasing όχι.

Όσον αφορά τις αποσβέσεις, το leasing ακινήτων μπορεί να προσφέρει μεταξύ

άλλων ταχύτερη απόσβεση της αξίας του ακινήτου – κτιρίου έναντι της διάρκειας

των αποσβέσεων στις περιπτώσεις του δανεισμού (10 έναντι 12 έως 15 χρόνια

αντίστοιχα).

Επίσης, η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων βελτιώνει τη σχέση ξένων προς ίδια

κεφάλαια στον ισολογισμό των εταιρειών, σημαντικός δείκτης αξιολόγησης για

εισηγμένες ή προς εισαγωγή επιχειρήσεις στο Χρηματιστήριο.

Το leasing έχει μεγάλη ζήτηση σε εκείνες τις επιχειρήσεις για τις οποίες η

εκμετάλλευση των ακινήτων τους αποτελεί έναν από τους βασικότερους παράγοντες

για την ανάπτυξή τους, όπως για παράδειγμα τα σουπερμάρκετ, οι αλυσίδες

λιανικής πώλησης και γενικά όσες αναπτύσσονται με τη μέθοδο του franchising.

Τα επιτόκια

Τα επιτόκια στην αγορά του leasing κυμαίνονται περίπου από 5,5% ως 8%.

Επίσης, η αξία των τοκοχρεολυτικών δόσεων ανέρχεται σε γενικές γραμμές στο

ίδιο επίπεδο με τις τοκοχρεολυτικές δόσεις των δανείων επαγγελματικής στέγης.

Για παράδειγμα, ένας έμπορος θέλει να αποκτήσει μέσω leasing επαγγελματική

στέγη, αξίας 150.000 ευρώ, με 100% χρηματοδότηση. Ας υποθέσουμε ότι συνάπτει

μια σύμβαση διάρκειας 10 ετών, με επιτόκιο 5,9% σταθερό για τον πρώτο χρόνο

και από εκεί και πέρα με 7,5% κυμαινόμενο.

Τον πρώτο χρόνο θα πληρώνει 1.700 ευρώ κάθε μήνα και από τον δεύτερο και μετά

1.800 ευρώ κάθε μήνα.

Αν πάλι επιλέξει σύμβαση leasing διάρκειας 15 ετών, με τα ίδια επιτόκια, τον

πρώτο χρόνο θα πληρώνει 1.300 ευρώ κάθε μήνα και από τον δεύτερο και μετά από

1.425 ευρώ.

Σενάριο δανεισμού

Ας αφήσουμε όμως να μιλήσουν οι ίδιοι οι αριθμοί.

Υποθέτουμε ότι μία επιχείρηση θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο, αξίας 250.000

ευρώ (85 εκατ. δρχ.), με χρηματοδότηση, διάρκειας 15 ετών. Έχει να επιλέξει

ανάμεσα στον τραπεζικό δανεισμό και στο leasing.

Ας κάνουμε δύο σενάρια.

Το πρώτο, ότι επιλέγει να αποκτήσει το ακίνητο μέσω δανεισμού με κυμαινόμενο

επιτόκιο 6% και χρηματοδότηση για το 70% της αξίας του ακινήτου, δηλαδή για

175.000 ευρώ. Η μηνιαία δόση που θα προκύψει σε αυτήν τη περίπτωση θα είναι

1.470 ευρώ τον μήνα.

Τα έξοδα (φόρος μαζί με συμβολαιογραφικά, δικηγορικά και έξοδα προσημείωσης)

θα είναι 35.000 ευρώ, άρα το τελικό κόστος θα ανέλθει στα 285.000 ευρώ.

Η επιχείρηση για να καλύψει τη διαφορά, δηλαδή το υπόλοιπο ποσό μέχρι τα

250.000 ευρώ μαζί με τα έξοδα, θα χρειαστεί να πάρει ένα κεφάλαιο κίνησης ίσο

με 115.000 ευρώ (80.000 + 35.000).

Με ένα επιτόκιο 8% θα πληρώνει 1.044 ευρώ τον μήνα. Άρα, η τελική του

επιβάρυνση θα είναι 2.514 ευρώ (1.470 συν 1.044) κάθε μήνα. Και η συνολική

επιβάρυνση στη 15ετία θα ανέλθει σε 452.520 ευρώ, από τα οποία τα 202.520 ευρώ

θα είναι οι τόκοι, οι οποίοι και εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα της

επιχείρησης.

Σενάριο leasing

Στο δεύτερο σενάριο εξετάζουμε το κόστος απόκτησης του ίδιου ακινήτου μέσω

leasing. Θεωρούμε ως διάρκεια της σύμβασης και το επιτόκιο τα ίδια και ότι η

χρηματοδότηση θα φτάσει στο 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτήν

την περίπτωση θα προκύψει ένα μηνιαίο μίσθωμα 2.099 ευρώ (ή 377.820 ευρώ στη

15ετία).

Εφόσον η χρηματοδότηση είναι στο 100% της αξίας, ο ενδιαφερόμενος θα χρειαστεί

να δανειστεί ως κεφάλαιο κίνησης μόνο το ποσό των 30.000 ευρώ ώστε να καλύψει

τα έξοδα και τον φόρο μεταβίβασης.

Με επιτόκιο 8%, η δόση θα είναι 285 ευρώ τον μήνα (ή 51.300 ευρώ στη 15ετία,

από τα οποία τα 21.300 ευρώ είναι τόκοι). Η τελική λοιπόν μηνιαία επιβάρυνση

θα είναι 2.384 ευρώ τον μήνα.

Στα 15 χρόνια, το ποσό αυτό θα φθάσει στα 429.120 ευρώ, από τα οποία τα

179.120 είναι οι τόκοι.

Όσον αφορά τώρα το θέμα των αποσβέσεων, στα βιβλία κάθε επιχειρηματία

εμφανίζεται ξεχωριστά η αξία του ακινήτου που αναλογεί στο οικόπεδο και

ξεχωριστά η αξία που αναλογεί στο κτίσμα.

Εμείς υποθέτουμε ότι το 25% της συνολικής αξίας του ακινήτου αντιστοιχεί στο

οικόπεδο (250.000 ευρώ Χ 25% = 62.500 ευρώ) και το υπόλοιπο 75% αντιστοιχεί

στο κτίσμα (250.000 Χ 75% = 187.500 ευρώ).

Στο πρώτο σενάριο, του δανεισμού, θα εκπέσουν από το φορολογητέο εισόδημα τόσο

οι αποσβέσεις όσο και οι τόκοι.

Με δεδομένο ότι στα γραφεία και στα καταστήματα ο συντελεστής απόσβεσης είναι

ίσος με 5% (η αγορά οικοπέδων δεν αποσβένεται), η απόσβεση στα 15 χρόνια θα

είναι ίση με 140.625 ευρώ (5% Χ 187.500 Χ 15 χρόνια).

Επομένως, η συνολική δαπάνη που θα εκπέσει από το συνολικό κόστος θα είναι οι

τόκοι (202.520 ευρώ) συν την απόσβεση (140.625 ευρώ), δηλαδή ποσό ίσο με

343.145 ευρώ.

Αν υποθέσουμε ότι ο επιχειρηματίας αυτός φορολογείται με ένα συντελεστή 35%,

τότε θα έχει όφελος ένα ποσό ίσο με 120.101 ευρώ.

Στη δεύτερη περίπτωση, του leasing, θα εκπέσουν από το φορολογητέο εισόδημα

της επιχείρησης το μίσθωμα και οι τόκοι του κεφαλαίου κίνησης. Έτσι, από τα

377.820 ευρώ, που είναι το ποσό των μισθωμάτων στη 15ετία, θα εκπέσει ποσό ίσο

με το 75% που αφορά το κτίριο. Δηλαδή, τα 283.365 ευρώ. Ενώ από τα 51.300

ευρώ, που είναι το σύνολο των δόσεων για το κεφάλαιο κίνησης, θα εκπέσουν τα

21.300 ευρώ δηλαδή οι τόκοι.

Το συνολικό ποσό που θα εκπέσει δηλαδή θα είναι 304.665 ευρώ (283.365 +

21.300). Άρα, σε αυτήν την περίπτωση με συντελεστή 35% το φορολογικό όφελος θα

ανέλθει στα 106.633 ευρώ.

Ο κερδισμένος

Εν κατακλείδι, το τελικό κόστος για τον επιχειρηματία που δανείστηκε ήταν

332.419 ευρώ (452.520 – 120.101) και για εκείνον που επέλεξε το leasing ήταν

ελαφρώς μικρότερο, 322.487 ευρώ (429.120 -106.633).

Η κύρια αιτία αυτής της έστω και μικρής διαφοράς υπέρ του leasing είναι ότι

χρηματοδοτήθηκε το 100% της αγοράς του ακινήτου, αντίθετα με το δάνειο όπου

χρηματοδοτήθηκε το 70% και ο επιχειρηματίας για να καλύψει το υπόλοιπο της

διαφοράς αναγκάστηκε να επιβαρυνθεί και από τη λήψη ενός δανείου για κεφάλαιο κίνησης.