Ποιους συμφέρει και πότε η αναχρηματοδότηση

Όσο μεγαλύτερο είναι το χρονικό διάστημα που απομένει για την αποπληρωμή

ενός στεγαστικού δανείου και όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο με το οποίο

εξοφλείται τόσο περισσότερο συμφέρει η αναχρηματοδήτησή του με ένα άλλο

στεγαστικό δάνειο.

Αυτός είναι ο βασικός κανόνας, τον οποίο θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη του κάθε

δανειολήπτης που εξετάζει την προοπτική της αναχρηματοδότησης του δανείου για

την αγορά σπιτιού, σε μια προσπάθεια να περιορίσει το τελικό του κόστος.

Με βάση τα σημερινά επίπεδα στα οποία έχουν διαμορφωθεί τα επιτόκια

στεγαστικών δανείων, αλλά και τα έξοδα που απαιτούνται προκειμένου να γίνει η

αναχρηματοδότηση (τα οποία ως γνωστόν αναλαμβάνει ο ίδιος ο δανειολήπτης),

προκύπτει ότι η συγκεκριμένη προοπτική διαμορφώνεται συμφέρουσα στην περίπτωση

που:

α) το παλαιό επιτόκιο με το οποίο γίνεται η εξόφληση βρίσκεται στο 10%

περίπου και

β) έχει καλυφθεί μόλις το 1/3 ή έστω λίγο παραπάνω της διάρκειας του

δανείου.

Τα έξοδα αναχρηματοδότησης

Το βασικό κριτήριο το οποίο οφείλει να λάβει κανείς υπόψη του, κάνοντας τους

υπολογισμούς του, είναι αυτό που έχει να κάνει με τα έξοδα αναχρηματοδότησης.

Υπολογίζονται σε περίπου 540.000 δραχμές και σε αυτά περιλαμβάνονται τα έξοδα

υποθηκοφυλακείου, δικαστικής απόφασης, φακέλου κ.λπ.

Κατά συνέπεια θα πρέπει να υπολογίσει τα χρόνια που θα περάσουν για να κάνει

απόσβεση αυτού του πρόσθετου εξόδου.

Όπως προκύπτει και από τα εναλλακτικά σενάρια που μελετούν οι αρμόδιες

τραπεζικές διευθύνσεις, στην περίπτωση που το επιτόκιο με το οποίο εξοφλείται

το δάνειο είναι 10% κι απομένουν άλλα 10 χρόνια για την αποπληρωμή του, τότε

σαφώς και συμφέρει η αναχρηματοδότηση, αφού σε 1 1/2 χρόνο θα έχει αποσβεσθεί

το επιπλέον κόστος και για τα υπόλοιπα 8 1/2 χρόνια θα ισχύει το πολύ

χαμηλότερο κυμαινόμενο επιτόκιο που υπάρχει σήμερα στην αγορά (ή τουλάχιστον

αυτό που θα ισχύει τότε).

Πότε δεν συμφέρει

Στην περίπτωση όμως που κάποιος σήμερα εξοφλεί δάνειο με επιτόκιο 7%, ακόμα κι

αν απομένουν άλλα 10 χρόνια για την αποπληρωμή του, η μέθοδος της

αναχρηματοδότησης δεν τον συμφέρει, αφού ο χρόνος απόσβεσης των εξόδων

αναχρηματοδότησης υπολογίζεται σε 9 χρόνια.

Δηλαδή, το πραγματικό του κέρδος θα περιορισθεί σε 12 μήνες.

Αρμόδια τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι για τους έχοντες στεγαστικά δάνεια με

επιτόκια 7%, 8% ή ακόμα και 9%, η τακτική της αναχρηματοδότησης θα ενδείκνυται

περισσότερο μετά 2 – 3 χρόνια και εφόσον βέβαια τα επιτόκια υποχωρήσουν κι

άλλο (για παράδειγμα, 2%).

Το γεγονός άλλωστε ότι το προϊόν, μολονότι διαφημίστηκε αρκετά, δεν πούλησε

ιδιαίτερα, αποδεικνύει ότι προς το παρόν τουλάχιστον το όφελος για τους νέους

σχετικά δανειολήπτες, που αποτελούν και την κύρια μάζα των πελατών των

τραπεζών, είναι ακόμα μικρό.