Πάρτι νεοκροίσων στην αγορά ακινήτων

Λίγα 24ωρα πριν από την 29η Ιουνίου ή αλλιώς τη «μαύρη Δευτέρα» που τέθηκαν σε εφαρμογή τα capital controls, τρία ακίνητα στο Παλαιό Ψυχικό άλλαξαν χέρια. Οι επενδυτές κατέβαλαν συνολικά επτά εκατομμύρια ευρώ για πολυτελή σπίτια.

Το τελευταίο διάστημα, στελέχη της αγοράς των ακινήτων έχουν προσθέσει στο λεξιλόγιό τους ένα νέο όρο: τους νεοκροίσους. Πρόκειται για τους Ελληνες οι οποίοι έχουν καταθέσεις άνω των 600.000 ευρώ. Κι αν προ κρίσης μιλούσαμε για τους νεόπλουτους, οι ίδιες πηγές επισημαίνουν ότι η αγοραστική δύναμη των νεοκροίσων είναι σαφώς μεγαλύτερη.

Η εξήγηση είναι ιδιαίτερα απλή: οι νεόπλουτοι αγόραζαν ακριβά ενώ οι νεοκροίσοι φτηνά, δεδομένου ότι αφενός έχει συρρικνωθεί δραματικά το «λίπος» της μεσαίας και άνω τάξης, αφετέρου αυξάνονται οι –κατ’ ανάγκην –ευκαιρίες. Τα capital controls επιτείνουν την πίεση των τιμών ακινήτων προς τα κάτω και δημιουργούν νέο ενδιαφέρον στην κτηματαγορά. Προς το παρόν καταγράφεται ως τάση, ωστόσο ειδικοί του κλάδου σημειώνουν πως όσο η κατάσταση διατηρείται, η τάση θα αποτυπωθεί σε συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης.

Τα φιλέτα που πωλούνται σε τιμή – έκπληξη είναι πλέον πολλά: Για παράδειγμα, νεόδμητη μεζονέτα στη Κηφισιά (157 τ.μ.) προσφέρεται προς 210.000 ευρώ. Και μπορεί με την πρώτη ματιά η αγορά αυτή να φαίνεται ακριβή, εάν όμως κανείς εξετάσει τις αντικειμενικές αξίες, τότε διαπιστώνει ότι αποτελεί ευκαιρία. Κι αυτό διότι, ενώ η μέση αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο έχει διαμορφωθεί –στην περίοδο της κρίσης –στα 2.700 ευρώ για νέα κατοικία στη περιοχή των βορείων προαστίων, στη συγκεκριμένη αγγελία το τετραγωνικό μέτρο προσφέρεται προς 1.337 ευρώ το τετραγωνικό. Μάλιστα, ο πωλητής δηλώνει διαθέσιμος να επαναδιαπραγματευτεί την τιμή στην περίπτωση που πάρει «ζεστό» χρήμα.

Η αγορά του αγοραστή. Κάπως έτσι, ενώ μέχρι πριν από μερικά χρόνια είχαμε την αγορά του πωλητή, δηλαδή ο πωλητής καθόριζε τις τιμές των ακινήτων, «τώρα πια βλέπουμε πως ο αγοραστής είναι αυτός που καθορίζει το πόσο φτηνά ή ακριβά θα πωληθεί ένα ακίνητο» λέει στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς.

Ο ίδιος περιγράφει με τον πλέον γλαφυρό τρόπο τους νέους κανόνες που επέβαλαν στην αγορά η κρίση, τα σκληρά μέτρα και τα capital controls: «Πλέον η ευκαιρία δημιουργείται από την ανέχεια του πωλητή. Είναι γεγονός ότι οι τιμές στα ακίνητα δεν πέφτουν οργανωμένα, αλλά ατομικά και μεμονωμένα, ανάλογα πάντα με τις ανάγκες που έχει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου» τονίζει ο Στράτος Παραδιάς.

Είναι ενδεικτικό ότι στα βόρεια προάστια οι τιμές έχουν πέσει κατά 55% σε σχέση με το 2007, ενώ στα νεόδμητα η μείωση που καταγράφεται αγγίζει το 30%, αναφέρει ο διευθυντής πωλήσεων της εταιρείας Remax εν Οίκω Κωνσταντίνος Βεντούρας. «To real estate λειτουργεί όπως το χρηματιστήριο. Πλέον οι τιμές είναι χαμηλές, άρα όποιος συμβιβάζεται πουλάει. Οποιος προσφέρει ακίνητο με τιμές του 2007 απλά δεν θα βρει αγοραστή». Πάντως, στις εβδομάδες που ακολούθησαν μετά την επιβολή των κεφαλαιακών ελέγχων, οι μεγάλοι παίκτες κρατούν στάση αναμονής έως ότου να κλείσει η συμφωνία με τους εταίρους. «Ερχονται, ρωτάνε, διαπραγματεύονται αλλά δεν κάνουν αγορές. Εκδηλώνουν ενδιαφέρον για οποιοδήποτε ακίνητο είναι σε καλή περιοχή και σε καλή κατάσταση» λέει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας Γιάννης Ρεβύθης.

Φοβούνται το κούρεμα. Στελέχη της αγοράς και οικονομολόγοι συμφωνούν ότι όσο παραμένει στο τραπέζι η απειλή του κουρέματος οι μεγαλοκαταθέτες αναζητούν τρόπους για να μη χάσουν ούτε ένα ευρώ. Είτε έχουν τα χρήματά τους στο εξωτερικό είτε στο εσωτερικό –στην τράπεζα, σε θυρίδα ή στο στρώμα τους -, το προφίλ του ισχυρού αγοραστή παραμένει το ίδιο.

Δεδομένου λοιπόν ότι στο DNA του Ελληνα κυλάει η πεποίθηση ότι τα ακίνητα είναι η ασφαλέστερη επένδυση σε συνδυασμό με τις δελεαστικές τιμές που προσφέρονται στην αγορά και την παραπαίουσα οικονομία σε ό,τι αφορά τις λοιπές εμπορικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες, ο κτηματομεσιτικός τομέας αναμένεται να αποτελέσει το βασικό πεδίο δράσης τους.

Ξεχωρίζουν τα μικρά και μεσαία. Εκτός από τις κατοικίες στα μεγάλα αστικά κέντρα, η ζήτηση αφορά και εμπορικά ακίνητα, με τα στελέχη του χώρου να επισημαίνουν ότι πρωταγωνιστές –προς το παρόν –στις πωλήσεις είναι τα μικρά και μεσαίου μεγέθους ακίνητα.

Σύμφωνα με τον Κωνσταντίνο Βεντούρα, το 78% των πωλήσεων που έγιναν πέρυσι αφορούσε ακίνητα έως 110 τ.μ. μάξιμουμ, αποφεύγοντας έτσι την καταβολή μεγάλου ΕΝΦΙΑ, φορολογίας και λειτουργικών εξόδων.

Αλλωστε, στην Ελλάδα του 2015 το να αγοράσει κανείς ένα μικρό ακίνητο είναι μια πιο φτηνή επιλογή από το να επενδύσει σε ένα υπερπολυτελές αυτοκίνητο. Για παράδειγμα, διαμέρισμα 88 τ.μ στο Μαρούσι (με φυσικό αέριο, αποθήκη και 3 υπνοδωμάτια) δίνεται σε τιμή 59.000 ευρώ. Πόσο κοστίζει ένα τζιπ BMW; Η τιμή ενός X4 που θεωρείται και παλαιότερης κοπής ξεκινά από τα 51.000 ευρώ.